Ghi nhận thị trường cho thấy, căn hộ giá 20–25 triệu đồng/m² gần như biến mất tại các đô thị vệ tinh. Ngay cả những thị trường vốn quen với đất nền như Long An (cũ, nay thuộc Tây Ninh), giá căn hộ cũng đã chạm ngưỡng khó tiếp cận.
🏙️ Tại dự án The Win City (Thắng Lợi Group) ở Tây Ninh, giá bán được chào từ khoảng 30 triệu đồng/m², đẩy căn hộ 2 phòng ngủ vượt 2 tỷ đồng/căn. Mức giá này được đánh giá là cao so với sức mua địa phương, khiến tốc độ hấp thụ gặp nhiều khó khăn.
Tương tự, The Gió Riverside (An Gia) tại Dĩ An (Bình Dương cũ) từng được giới thiệu ở mức 40 triệu đồng/m², sau đó tăng lên 45–50 triệu đồng/m². Việc giá leo thang nhanh đã khiến dự án bán chậm ở các đợt mở bán sau.
📊 Một dự án khác tại Lái Thiêu như Happy One Mori (Vạn Xuân Group) hiện cũng tiệm cận 40 triệu đồng/m², trong khi mặt bằng giá khu vực trước đây chỉ quanh 30 triệu đồng/m², dù dự án vẫn chưa triển khai xây dựng.
Theo báo cáo quý III/2025 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đạt trung bình 95 triệu đồng/m², TP.HCM khoảng 91 triệu đồng/m². Không ít dự án tăng từ vài trăm triệu đến hơn 1 tỷ đồng/căn chỉ trong thời gian ngắn, dù hạ tầng và chất lượng không thay đổi đáng kể.
💰 Khoảng cách giá nhà – thu nhập ngày càng giãn rộng. Nếu năm 2014, một hộ gia đình thu nhập trung bình cần khoảng 18 năm để mua căn hộ 70 m² thì đến năm 2025, thời gian này đã tăng lên 27 năm, thậm chí 80 năm với nhóm thu nhập thấp.
Hệ quả là thanh khoản tại khu ven TP.HCM chững lại, tồn kho gia tăng. Bộ Xây dựng cho biết, tồn kho bất động sản hiện hơn 25.000 sản phẩm, trong đó căn hộ chung cư tăng mạnh nhất, hơn 40% chỉ sau 3 tháng.
Giá 30–40 triệu đồng/m² vẫn “quá sức” người mua ở thực
⚠️ Theo các chuyên gia, vùng ven vốn được kỳ vọng là nơi “giải bài toán nhà ở vừa túi tiền”, nhưng mức giá hiện tại đã vượt khả năng chi trả của phần đông người lao động.
Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập, cho rằng với giá 30–40 triệu đồng/m², một căn hộ 60–70 m² đã lên 2–2,5 tỷ đồng. Để mua, người dân cần sẵn 700 triệu – 1 tỷ đồng vốn tự có và thu nhập khoảng 40 triệu đồng/tháng để vay ngân hàng – điều không dễ với công nhân, nhân viên văn phòng khu ven.
🏡 Bên cạnh đó, tâm lý chuộng đất nền, nhà riêng vẫn phổ biến tại các đô thị vệ tinh. Với cùng số tiền mua chung cư, nhiều người lựa chọn đất nền kèm nhà cấp 4, khiến căn hộ càng khó tiêu thụ.
📉 Với nhà đầu tư, bài toán thanh khoản cũng trở nên rủi ro. Khi giá đầu vào đã cao, khả năng bán lại cho người mua ở thực trong tương lai bị đặt dấu hỏi lớn. Điều này khiến dòng tiền đầu tư vào căn hộ vùng ven ngày càng thận trọng.
Các chuyên gia cảnh báo, nếu giá tiếp tục neo cao trong khi sức mua thực không cải thiện, nguy cơ dư cung căn hộ tại các đô thị vệ tinh là hiện hữu, buộc thị trường phải điều chỉnh trong trung hạn.
