Trong bối cảnh áp lực đáo hạn tăng mạnh còn tín dụng ngân hàng chưa thực sự “mở van”, trái phiếu tiếp tục trở thành phao vốn quan trọng của nhiều chủ đầu tư địa ốc.
🏗️ Địa ốc chiếm gần 60% lượng trái phiếu phát hành toàn thị trường
Theo báo cáo của MBS Research, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong tháng 4/2026 đạt khoảng 51,7 nghìn tỷ đồng, tăng mạnh 60% so với tháng trước.
Đáng chú ý, riêng nhóm bất động sản chiếm gần 59% tổng lượng phát hành, tương đương khoảng 30,4 nghìn tỷ đồng — mức cao nhất trong 6 tháng trở lại đây.
Nhiều doanh nghiệp đang tăng tốc huy động vốn để vừa triển khai dự án, vừa xử lý áp lực nợ đến hạn.
Trong đó, Bất động sản Minh An huy động tới 7,5 nghìn tỷ đồng với lãi suất 10-10,5%/năm. Một số doanh nghiệp khác thậm chí chấp nhận trả lãi rất cao để hút dòng tiền.
BCONS PS phát hành trái phiếu kỳ hạn 4 năm với lãi suất 11,5%/năm, còn Văn Phú đưa ra mức tối thiểu 10%/năm cho lô trái phiếu 3 năm.
Mặt bằng lãi suất này đang cao hơn đáng kể so với lãi suất tiết kiệm ngân hàng và phản ánh rõ “cơn khát vốn” của nhiều doanh nghiệp địa ốc.
⚠️ Áp lực đáo hạn đang dồn lên bất động sản
Dòng tiền trái phiếu tăng mạnh nhưng đi kèm là áp lực trả nợ ngày càng lớn.
MBS Research ước tính riêng quý II/2026 sẽ có khoảng 58,5 nghìn tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, tăng tới 140% so với cùng kỳ năm ngoái và gấp hơn 3 lần quý I.
Đáng chú ý, nhóm bất động sản chiếm tới 75,6% lượng đáo hạn còn lại của quý II, tương đương khoảng 23 nghìn tỷ đồng.
Theo VBMA, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong phần còn lại của năm 2026 có thể lên tới hơn 155 nghìn tỷ đồng, riêng bất động sản chiếm hơn một nửa.
Điều này cho thấy thị trường đang tồn tại nghịch lý: bất động sản vừa là nhóm huy động vốn lớn nhất, vừa là khu vực chịu áp lực trả nợ lớn nhất.
💸 Lãi suất càng cao, áp lực dòng tiền càng lớn
Giới phân tích cho rằng việc doanh nghiệp chấp nhận trả lãi 11-12,5%/năm cho thấy áp lực thanh khoản vẫn chưa thực sự giảm bớt.
Nếu thị trường bán hàng không cải thiện đủ mạnh hoặc dòng tiền tiếp tục chậm phục hồi, rủi ro nợ chậm trả có thể tiếp tục gia tăng trong nửa cuối năm.
Thực tế, tháng 4 vừa qua ghi nhận thêm 4 mã trái phiếu chậm thanh toán gốc và lãi với tổng giá trị gần 2,9 nghìn tỷ đồng.
Lũy kế đến cuối tháng 4, tổng giá trị trái phiếu chậm nghĩa vụ thanh toán đã lên khoảng 31,5 nghìn tỷ đồng, tương đương 2,3% dư nợ toàn thị trường.
Dù vậy, nhiều doanh nghiệp cũng đang chủ động mua lại trái phiếu trước hạn để giảm áp lực nợ. Từ đầu năm tới nay, tổng giá trị mua lại trước hạn đạt gần 48,6 nghìn tỷ đồng, trong đó nhóm ngân hàng chiếm hơn 72%.
📉 Trái phiếu đang hồi phục, nhưng rủi ro chưa biến mất
Giới phân tích đánh giá thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang có dấu hiệu hồi phục sau giai đoạn trầm lắng kéo dài.
Tuy nhiên, việc dòng vốn tiếp tục đổ mạnh vào bất động sản cũng khiến thị trường đối mặt rủi ro lớn hơn nếu khả năng bán hàng và tái cơ cấu dòng tiền của doanh nghiệp không cải thiện tương ứng.
Khi lãi suất trái phiếu bị đẩy lên quá cao, điều đó đồng nghĩa chi phí vốn của doanh nghiệp cũng ngày càng đắt đỏ hơn — và áp lực cuối cùng vẫn quay lại bài toán thanh khoản.
