Theo HoREA, đây không phải là nới lỏng vô điều kiện, mà là một cơ chế mở có kiểm soát, nhằm tháo gỡ ách tắc vốn cho dự án nhưng vẫn bảo vệ quyền lợi của người mua.
📌 HoREA đề xuất gì?
HoREA kiến nghị bổ sung quy định:
👉 Nhà ở hình thành trong tương lai đang thế chấp vẫn được bán hoặc cho thuê mua, nếu đồng thời đáp ứng 3 điều kiện:
-
Người mua/thuê mua đồng ý bằng văn bản
-
Ngân hàng (bên nhận thế chấp) đồng ý không yêu cầu giải chấp ngay
-
Nội dung này phải ghi rõ trong thông báo đủ điều kiện bán và hợp đồng mua bán
Đặc biệt, ngân hàng được quyền kiểm soát dòng tiền thu từ khách hàng, nhằm đảm bảo tiền bán nhà được dùng đúng mục đích: trả nợ vay và tiến tới giải chấp.
⚖️ Cơ sở pháp lý HoREA viện dẫn
HoREA cho rằng đề xuất này không trái luật, thậm chí đã có “nền” pháp lý rõ ràng:
-
Luật Nhà ở 2023: Cho phép bán nhà đang thế chấp nếu các bên liên quan cùng đồng ý
-
Bộ luật Dân sự 2015: Cho phép bên thế chấp bán tài sản đang thế chấp khi được ngân hàng chấp thuận
-
Luật Kinh doanh BĐS 2023: Bắt buộc chủ đầu tư phải công khai tình trạng thế chấp, hạn chế quyền sở hữu trước khi bán
Nói cách khác, vấn đề không nằm ở “được hay không”, mà là quy định thế nào cho minh bạch và an toàn.
🏦 Vì sao HoREA cho rằng cần thiết?
Theo HoREA, thực tế triển khai dự án hiện nay cho thấy:
-
Phần lớn chủ đầu tư phải thế chấp dự án để vay vốn xây dựng
-
Khi dự án đủ điều kiện bán, chủ đầu tư thường chưa có dòng tiền để giải chấp toàn bộ
-
Nếu buộc giải chấp trước khi bán, nhiều dự án sẽ “đứng hình”, thiếu vốn hoàn thiện
Đặc biệt, rủi ro này xuất hiện nhiều ở các loại hình như: condotel, biệt thự du lịch, officetel, nhà phố du lịch – những sản phẩm đã từng phát sinh tranh chấp trong quá khứ.
🔍 Mấu chốt HoREA nhấn mạnh
HoREA khẳng định:
👉 Không hợp thức hóa rủi ro, mà là đặt ngân hàng vào vai trò “gác cổng” dòng tiền
👉 Người mua phải được biết rõ dự án đang thế chấp và tự quyết định
👉 Ngân hàng vừa bảo toàn khoản vay, vừa giám sát quá trình giải chấp
Theo HoREA, nếu thiết kế cơ chế chặt chẽ, việc cho phép bán nhà “trên giấy” trong lúc còn thế chấp sẽ phản ánh đúng thực tiễn thị trường, tránh tắc nghẽn dự án, nhưng vẫn hạn chế tranh chấp.
