Dù đã có chủ trương cải tạo từ năm 2005, nhưng sau hơn 20 năm, tỷ lệ hoàn thành mới chỉ khoảng 1,2% – một con số cho thấy tiến độ gần như “đứng hình”.
Nút thắt lớn nhất: làm không có lãi nên doanh nghiệp không mặn mà ⚠️
Theo cơ quan quản lý, nguyên nhân cốt lõi khiến việc cải tạo chậm nằm ở bài toán hiệu quả đầu tư. Các khu chung cư cũ chủ yếu nằm ở nội đô như Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng – nơi bị khống chế chặt về mật độ dân số theo quy hoạch.
Điều này khiến nhà đầu tư không thể tăng thêm diện tích thương mại để bù chi phí, trong khi chi phí giải phóng mặt bằng, xây dựng, tái định cư lại rất lớn. Kết quả là phương án tài chính không đảm bảo, khiến doanh nghiệp khó “xuống tiền”.
Mâu thuẫn lợi ích: người dân kỳ vọng cao, doanh nghiệp càng khó làm 💸
Một rào cản lớn khác đến từ chính người dân khi kỳ vọng hệ số đền bù cao hơn quy định. Điều này khiến chi phí dự án đội lên đáng kể, làm bài toán tài chính vốn đã khó lại càng khó hơn.
Chưa kể, nhiều khu chung cư cũ không có quỹ đất dự phòng để tái định cư tại chỗ theo hình thức cuốn chiếu, buộc phải xử lý đồng loạt, làm tăng độ phức tạp và rủi ro triển khai.
Quy hoạch, pháp lý và thực tế triển khai chưa “khớp” 📊
Việc cải tạo chung cư cũ không đơn thuần là xây lại nhà, mà liên quan đến quy hoạch đô thị, hạ tầng, dân số và an sinh xã hội. Trong khi đó, khung pháp lý hiện nay vẫn chưa đủ rõ ràng để hài hòa lợi ích giữa Nhà nước – doanh nghiệp – người dân.
Ngoài ra, thực tế còn phát sinh nhiều vấn đề như cơi nới trái phép làm biến dạng kết cấu, gây khó khăn cho kiểm định và lập quy hoạch. Năng lực tư vấn hạn chế cũng khiến thời gian chuẩn bị dự án kéo dài.
Gỡ nút thắt: cần cơ chế đủ “mở” để hút doanh nghiệp 🏗️
Các chuyên gia cho rằng muốn thúc đẩy cải tạo chung cư cũ cần giải quyết đồng thời ba yếu tố: cơ chế chính sách rõ ràng, sự đồng thuận của người dân và đảm bảo hiệu quả tài chính cho nhà đầu tư.
Một số đề xuất đang được đưa ra như cho phép tăng linh hoạt chỉ tiêu quy hoạch, áp dụng mô hình BT (xây dựng – chuyển giao), hoặc bố trí quỹ đất khác để bù đắp lợi ích cho doanh nghiệp trong trường hợp không thể tăng mật độ dân số.
