Không còn là những kỳ vọng dài hạn, các tuyến vành đai, cao tốc, cảng biển và sân bay quốc tế đang dần hình thành mạng lưới kết nối hoàn chỉnh, tạo ra những hành lang công nghiệp mới và tái định vị điểm đến đầu tư trong toàn vùng.
Hạ tầng bước vào giai đoạn “hiện thực hóa”
Theo Báo cáo Tiêu điểm Bất động sản Công nghiệp 2025 của Savills, giai đoạn 2025–2026 được xem là bước ngoặt khi nhiều dự án hạ tầng quy mô lớn đồng loạt tăng tốc.
Trọng tâm lớn nhất là Sân bay Quốc tế Long Thành – dự án hạ tầng mang tính chuyển đổi của toàn khu vực phía Nam. Giai đoạn 1 của sân bay đang được triển khai để hướng tới mục tiêu vận hành từ năm 2026, với công suất thiết kế khoảng 25 triệu lượt khách và 1,2 triệu tấn hàng hóa mỗi năm.
Khi đi vào hoạt động, Long Thành sẽ chia sẻ và dần thay thế vai trò cửa ngõ hàng không quốc tế của Tân Sơn Nhất, đồng thời gia tăng mạnh năng lực logistics và xuất khẩu cho các trung tâm công nghiệp tại Đồng Nai, Bình Dương, Long An và TP.HCM.
Song song đó, các dự án giao thông chiến lược như Vành đai 3 TP.HCM, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và định hướng Vành đai 4 đang từng bước hình thành trục kết nối liên vùng, rút ngắn thời gian di chuyển giữa khu công nghiệp – cảng biển – sân bay.
Theo ông John Campbell, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam, 2026 sẽ là năm bản lề khi hạ tầng quy mô lớn chính thức “mở khóa” về quy mô, kết nối và năng lực cạnh tranh của bất động sản công nghiệp phía Nam.
Mở rộng hành lang công nghiệp, tái định vị điểm đến đầu tư
Savills nhận định, tác động của hạ tầng không chỉ nằm ở tốc độ phát triển mà còn làm thay đổi không gian tăng trưởng của thị trường công nghiệp.
Thay vì tập trung dày đặc tại các khu vực lõi truyền thống, các tuyến giao thông mới đang mở rộng hành lang công nghiệp ra những khu vực vệ tinh, giúp phân bổ lại nhu cầu và giảm áp lực quỹ đất tại các trung tâm cũ.
Trong Vùng Kinh tế phía Nam, Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu vẫn giữ vai trò trụ cột, nhưng ranh giới phát triển đang dịch chuyển mạnh theo các trục kết nối mới đến sân bay Long Thành và cụm cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải.
Tính đến nửa cuối năm 2025, toàn khu vực ghi nhận khoảng 25.700 ha đất khu công nghiệp đang hoạt động, với tỷ lệ lấp đầy bình quân xấp xỉ 90%. Các thị trường như Bình Dương, Đồng Nai và TP.HCM đã vượt mốc 90%, trong khi Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu vẫn còn dư địa nhờ quỹ đất mới gắn với hạ tầng đang hoàn thiện.
Giá thuê duy trì cao, nhà xưởng xây sẵn hưởng lợi rõ rệt
Áp lực quỹ đất và nhu cầu ổn định từ các nhà sản xuất khiến giá thuê đất công nghiệp tiếp tục duy trì ở mức cao. Theo Savills, giá thuê trung bình tại SEZ đạt khoảng 193 USD/m²/kỳ thuê, tăng so với mức 183 USD/m² của năm 2024, trong đó TP.HCM ghi nhận mức giá cao nhất toàn vùng.
Đáng chú ý, phân khúc nhà xưởng và kho xây sẵn (ready-built) đang hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng hạ tầng. Tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại SEZ đạt khoảng 11,6 triệu m², với tỷ lệ lấp đầy lên tới 92%.
Giá thuê trung bình khoảng 4,4 USD/m²/tháng, phản ánh nhu cầu mạnh mẽ từ các doanh nghiệp sản xuất, logistics và thương mại điện tử – những lĩnh vực phụ thuộc lớn vào khả năng kết nối nhanh và tối ưu chuỗi cung ứng.
Savills đánh giá, khi thời gian di chuyển giữa nhà máy – cảng biển – sân bay được rút ngắn, các dự án xây sẵn sẽ ngày càng hấp dẫn, đặc biệt với nhóm khách thuê cần triển khai nhanh và kiểm soát chi phí vận hành.
Hạ tầng đặt nền móng cho chu kỳ tăng trưởng dài hạn
Theo Savills, sự kết hợp giữa cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải, sân bay Long Thành cùng mạng lưới cao tốc và vành đai đang hình thành hệ sinh thái hạ tầng toàn diện nhất Việt Nam cho sản xuất và logistics.
Điều này không chỉ củng cố vai trò đầu tàu của Vùng Kinh tế phía Nam, mà còn đưa khu vực tiến gần hơn tới vị thế trung tâm công nghiệp – logistics cấp khu vực trong chuỗi cung ứng châu Á.
“Hạ tầng không chỉ quyết định tốc độ, mà đang tái định hình nơi tăng trưởng công nghiệp diễn ra,” ông John Campbell nhấn mạnh. “Khi các dự án trọng điểm đi vào vận hành từ 2026, bất động sản công nghiệp phía Nam sẽ bước lên một mặt bằng cạnh tranh hoàn toàn mới.”
