📌 Theo quy định mới, tại giai đoạn chấp thuận chủ trương đầu tư và lập quy hoạch 1/500, dân số chung cư được tính theo mục tiêu khoảng 32 m² sàn/người.
🏗️ Đến giai đoạn thẩm định dự án, cấp phép xây dựng, dân số được xác định chi tiết hơn, dựa trên:
-
🧮 Bình quân 3,5 người/căn hộ, hoặc
-
📏 Diện tích sử dụng và số phòng ở của từng căn hộ
🏠 Với căn hộ thương mại, diện tích càng lớn, số người quy đổi càng cao:
-
1 phòng ngủ 25–32 m² 👉 1 người
-
1 phòng ngủ trên 32–56 m² 👉 2 người
-
2 phòng ngủ trên 64–96 m² 👉 3 người
-
3 phòng ngủ trên 96–128 m² 👉 4 người
-
Căn hộ trên 160 m² 👉 tối đa 6 người
-
🏘️ Căn hộ tái định cư, nhà ở xã hội được áp dụng cách tính mềm hơn, có trường hợp quy đổi 1,5 – 2,5 người/căn, tùy diện tích, phản ánh sát hơn nhu cầu ở thực tế.
🏢 Với căn hộ lưu trú, officetel, dân số chỉ được tính trên phần diện tích có chức năng ở, tránh “đội dân số” trên giấy.
⚖️ Trước đây, TP.HCM chỉ quy định diện tích căn hộ tối thiểu 25 m² hoặc chỉ tiêu nhà ở bình quân toàn đô thị. Việc ban hành Quyết định 32 được xem là bước “siết kỹ thuật” mạnh tay, gắn trực tiếp diện tích – dân số – hạ tầng, đặc biệt tại các khu vực phát triển nhà cao tầng dày đặc.
📉 Giới chuyên môn nhận định, quy định mới sẽ tác động rõ tới bài toán quy hoạch, số tầng, số căn hộ, đồng thời hạn chế tình trạng nhồi dân trong chung cư, giúp phát triển đô thị bền vững hơn.
