Theo quy định mới, hệ thống bảng giá đất ban hành theo Luật Đất đai 2013 sẽ chính thức hết hiệu lực từ ngày 31/12/2025. Kể từ năm 2026, bảng giá đất sẽ được xây dựng theo một cơ chế hoàn toàn mới, với phương pháp tiếp cận sát hơn giá thị trường và linh hoạt hơn trong điều chỉnh.
Bảng giá đất xây dựng đến từng thửa, cập nhật hàng năm
Một trong những thay đổi quan trọng nhất là bảng giá đất sẽ được xây dựng chi tiết đến từng thửa đất và điều chỉnh định kỳ hằng năm, thay vì 5 năm/lần như trước đây.
Theo khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 và khoản 2 Điều 8 Nghị định 151/2025, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành bảng giá đất lần đầu để áp dụng từ ngày 1/1/2026. Sau đó, hàng năm các địa phương phải rà soát, điều chỉnh, bổ sung để áp dụng cho năm kế tiếp; trong trường hợp cần thiết, bảng giá đất có thể được điều chỉnh ngay trong năm.
Việc xác định giá đất sẽ dựa trên vị trí, mục đích sử dụng, điều kiện hạ tầng và dữ liệu thị trường, nhằm thu hẹp khoảng cách giữa giá đất Nhà nước và giá giao dịch thực tế, từng bước khắc phục tình trạng “hai giá” kéo dài nhiều năm qua.
Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh sẽ là đầu mối tổ chức xây dựng bảng giá, đồng thời được phép thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để bảo đảm tính khách quan, khoa học. Với những khu vực đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, bảng giá sẽ được xác lập tới từng thửa trên cơ sở vùng giá trị và thửa đất chuẩn.
Giảm tới 70% tiền chuyển đất nông nghiệp sang đất ở
Song song với thay đổi về bảng giá đất, một chính sách đang thu hút sự quan tâm lớn của người dân là giảm mạnh nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Theo Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội (có hiệu lực từ ngày 1/1/2026), người sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp sang đất ở sẽ được hưởng mức ưu đãi đáng kể.
Cụ thể, người dân chỉ phải nộp:
-
30% chênh lệch tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở;
-
50% chênh lệch đối với phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức tại địa phương.
So với quy định hiện hành, mức thu này giảm tới 70%, được xem là một trong những thay đổi lớn nhất liên quan đến chi phí “lên thổ cư” trong nhiều năm qua.
Không áp dụng đại trà, mỗi hộ chỉ được hưởng một lần
Tuy nhiên, chính sách ưu đãi không áp dụng cho mọi trường hợp. Theo quy định, việc giảm tiền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với:
-
Đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất có đất ở khi được công nhận quyền sử dụng đất;
-
Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng đã bị tách thửa do chuyển nhượng hoặc do đo đạc bản đồ địa chính trước ngày 1/7/2014.
Mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được áp dụng một lần trên một thửa đất. Đối với phần diện tích xin chuyển mục đích vượt quá một lần hạn mức giao đất ở, người sử dụng đất vẫn phải nộp 100% chênh lệch tiền sử dụng đất.
“Cú hích” cho người dân hợp thức hóa đất ở
Theo đánh giá của giới chuyên môn, chính sách giảm 70% tiền chuyển đất nông nghiệp lên đất ở sẽ tạo ra cú hích đáng kể đối với những hộ gia đình có nhu cầu hợp thức hóa đất ở nhưng trước đây bị cản trở bởi chi phí quá cao.
Ông Nguyễn Văn Khương (xã Thanh Trì, Hà Nội) cho biết gia đình ông có thửa đất vườn liền kề nhà ở, từng dự định chuyển mục đích từ cuối năm 2024 để chia cho con trai nhưng phải tạm hoãn vì chi phí lớn.
“Nếu từ năm 2026 chỉ phải nộp khoảng 30% chênh lệch thì gia đình tôi hoàn toàn có thể làm thủ tục. Trước đây tiền chuyển đất gần bằng mua một mảnh đất mới”, ông Khương chia sẻ.
