Theo Sở Xây dựng, bản chất không phải là siết thêm nghĩa vụ, mà là chuẩn hóa và bịt các kẽ hở từng khiến nhiều dự án chậm triển khai hoặc né tránh trách nhiệm phát triển NOXH.
Từ 3 hình thức xuống còn 2
Trước đây, nghĩa vụ NOXH trong các dự án nhà ở thương mại được thực hiện theo 3 hình thức:
-
Bằng quỹ đất
-
Bằng nhà
-
Bằng tiền
Tuy nhiên, hiện nay chỉ còn 2 hình thức hợp lệ:
-
Thực hiện bằng quỹ đất
-
Hoặc nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất
Riêng hình thức bằng đất được chia thành hai phương án:
-
Bố trí trực tiếp trong dự án nhà ở thương mại
-
Hoặc bố trí tại vị trí khác ngoài phạm vi dự án
TP.HCM đã có gần 90 dự án NOXH từ quỹ đất 20%
Qua rà soát, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết đã tổng hợp được khoảng 90 dự án nhà ở xã hội được chấp thuận chủ trương đầu tư, hình thành từ quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại.
Trên cơ sở nhu cầu NOXH và định hướng quy hoạch của Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Sở Xây dựng sẽ tham mưu UBND TP.HCM quyết định ngay từ khâu chấp thuận chủ trương đầu tư, việc chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ theo hình thức nào:
-
Dành đất trong dự án
-
Hoán đổi quỹ đất ở vị trí khác
-
Hay nộp tiền tương đương
Quy định “mấu chốt”: Hoán đổi đất không được thiệt NOXH
Theo Quyết định 76/2025 của UBND TP.HCM, nếu chủ đầu tư đề xuất hoán đổi quỹ đất NOXH sang vị trí khác trong cùng khu vực phát triển, thì:
-
Diện tích đất ở theo quy hoạch phải tương đương hoặc lớn hơn phần đất NOXH đã được duyệt ban đầu
Trường hợp hoán đổi không cùng khu vực phát triển NOXH, thì:
-
Phải bảo đảm giá trị quỹ đất tương đương hoặc lớn hơn, không chỉ về diện tích mà cả về giá trị kinh tế
Đáng chú ý, nhà ở hoặc công trình tại quỹ đất NOXH cũ chỉ được đưa vào kinh doanh sau khi dự án NOXH hoán đổi đã đủ điều kiện kinh doanh. Quy định này nhằm chặn tình trạng “lấy đất đẹp, đẩy NOXH đi xa”.
Nộp tiền thay đất: tiền đi đâu?
Với trường hợp thực hiện nghĩa vụ NOXH bằng tiền, cách tính đã được quy định cụ thể tại Nghị định 261/2025 của Chính phủ. Khoản tiền này sẽ:
-
Nộp vào ngân sách địa phương
-
Được quản lý và sử dụng theo quy định về ngân sách nhà nước và Quỹ nhà ở quốc gia
Sẽ không cho bán nhà thương mại nếu NOXH chậm triển khai
Trước đó, ông Phạm Minh Mẫn – Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM – cho biết Sở đang tham mưu UBND TP.HCM áp dụng chế tài mạnh hơn đối với các chủ đầu tư chậm hoặc né nghĩa vụ NOXH.
Cụ thể:
-
Không giải quyết thủ tục bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với dự án thương mại, nếu chủ đầu tư chưa triển khai phần NOXH theo cam kết
-
Với các dự án đã hết tiến độ nhưng chưa hoàn tất pháp lý, cơ quan chức năng có thể:
-
Không gia hạn tiến độ
-
Chấm dứt hoạt động dự án
-
Thu hồi quỹ đất và dự án NOXH
-
Xử phạt vi phạm hành chính theo quy định
-
Thông điệp chính sách: Không làm cho có
Thông điệp xuyên suốt từ TP.HCM là: nhà ở xã hội không còn là nghĩa vụ hình thức. Việc hoán đổi, nộp tiền hay bố trí đất đều phải đảm bảo giá trị thực, không làm giảm cơ hội tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp.
