🔥 Mở cơ chế chuyển nhượng nhưng không được “sang tay” cả dự án
Sáng 24/8, Quốc hội biểu quyết thông qua Luật Phát triển đô thị với 93% đại biểu tham gia tán thành. Luật gồm 5 chương, 66 điều và có hiệu lực từ ngày 1/10/2026.
Một trong những nội dung đáng chú ý nhất là cơ chế dành riêng cho khu đô thị lấn biển.
Theo đó, thời hạn hoạt động của dự án khu đô thị lấn biển không quá 70 năm. Việc đầu tư phải tuân thủ quy hoạch, bảo đảm quốc phòng, an ninh, quyền tài phán và lợi ích quốc gia trên biển.
Các dự án cũng phải đánh giá kỹ điều kiện tự nhiên, hải văn, hệ sinh thái, ảnh hưởng đến khu vực ven biển cũng như khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu và nước biển dâng.
Đặc biệt, luật đặt ra nguyên tắc nhà đầu tư chiến lược không được chuyển nhượng toàn bộ dự án khi chưa hoàn thành.
Tuy nhiên, một “cánh cửa” mới được mở ra: nhà đầu tư có thể chuyển nhượng tối đa 50% diện tích đất lấn biển đã hoàn thiện đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật khung.
Quy định này vừa tạo dư địa cho nhà đầu tư thu hồi, xoay vòng một phần nguồn vốn, vừa đặt điều kiện phải đầu tư hạ tầng trước thay vì nhận dự án rồi nhanh chóng chuyển nhượng.
🏗️ Siêu dự án trên 100.000 tỷ: Có thể mất 20 năm để hoàn thành
Luật cũng thiết kế thời hạn giải ngân khác nhau tùy quy mô dự án của nhà đầu tư chiến lược tại các đô thị đặc biệt.
Với dự án dưới 30.000 tỷ đồng, thời gian giải ngân tối đa là 5 năm kể từ ngày được bàn giao đất hoặc khu vực biển. Dự án từ 30.000 tỷ đến dưới 50.000 tỷ đồng được kéo dài lên 7 năm, còn dự án từ 50.000 tỷ đến dưới 100.000 tỷ đồng là 10 năm.
Riêng các “siêu dự án” có tổng vốn trên 100.000 tỷ đồng, nhà đầu tư phải giải ngân ít nhất 50% vốn trong 10 năm đầu. Toàn bộ dự án phải hoàn thành theo tiến độ và không quá 20 năm kể từ ngày bàn giao đất hoặc khu vực biển.
Trong thời hạn giải ngân, việc chuyển nhượng dự án bị hạn chế theo quy định. Với nhóm trên 100.000 tỷ đồng, thời gian hạn chế chuyển nhượng là 10 năm.
💰 Thành phố được phát hành trái phiếu để làm dự án trọng điểm
Không chỉ mở cơ chế cho đô thị lấn biển, Luật Phát triển đô thị còn bổ sung công cụ huy động vốn cho trung tâm tài chính quốc tế.
Theo đó, HĐND thành phố có thể quyết định phát hành trái phiếu đô thị, trái phiếu công trình tại trung tâm tài chính quốc tế nhằm huy động nguồn lực cho các dự án trọng điểm.
Việt Nam hiện phát triển Trung tâm tài chính quốc tế theo mô hình “một trung tâm, hai điểm đến” tại TP.HCM và Đà Nẵng.
Nhìn rộng hơn, quy định mới về đô thị lấn biển có thể trở thành hành lang pháp lý quan trọng cho những dự án quy mô hàng chục nghìn, thậm chí hàng trăm nghìn tỷ đồng. Nhà đầu tư có thêm cơ chế xoay vòng vốn, nhưng muốn chuyển nhượng quỹ đất thì trước hết phải bỏ vốn hoàn thiện hạ tầng theo điều kiện luật định.
