Giá căn hộ tăng mạnh: Cơ hội đầu tư hay rủi ro tiềm ẩn?

Tỷ suất lợi nhuận chung cư: Hấp dẫn nhưng không phải không có rủi ro

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao tại Savills Hà Nội, thị trường căn hộ bán đã ghi nhận sức hút mạnh mẽ trong năm 2024. Bà cho biết, kỳ vọng tăng giá căn hộ không còn là lý thuyết mà đã được chứng minh qua:

• Lợi nhuận cho thuê.
• Tăng giá căn hộ vượt trội, đặc biệt so với các phân khúc nhà thấp tầng như biệt thự hay nhà phố.

Báo cáo từ OneHousing cho thấy tỷ suất lợi nhuận đầu tư chung cư trung bình đạt trên 30%. Tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng đà tăng giá mạnh mẽ này khó lặp lại trong tương lai gần.

---

Giá bán chung cư tăng kỷ lục trong năm 2024

• Hà Nội:

  • Hầu hết các căn hộ mới ra mắt có giá trên 50 triệu đồng/m².
  • Quý IV/2024, phân khúc hạng sang chiếm gần 27% nguồn cung mới, với hơn 10.000 sản phẩm giá trên 80 triệu đồng/m².
  • Tốc độ tăng giá: lên đến 36% so với năm trước.

• TP.HCM:

  • Hơn 70% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.
  • Giá mở bán giai đoạn sau tăng từ 10-40% so với giai đoạn trước.

Tuy nhiên, việc giá chung cư tăng cao đã khiến phân khúc nhà ở bình dân dưới 50 triệu đồng/m² gần như biến mất khỏi thị trường.

---

Dự báo năm 2025: Đà tăng giá chậm lại

Theo CBRE, năm 2025 dự kiến có khoảng 31.000 căn hộ mở bán mới, nhưng mức tăng giá sẽ ổn định hơn, khoảng 6-8%/năm, thay vì tăng đột biến như năm 2024.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định:

• Đầu tư chung cư ở Hà Nội đã mất tính hấp dẫn do giá quá cao.
• Chung cư hiện phù hợp với nhu cầu ở thực hơn là đầu tư lướt sóng.

---

Thị trường trong chu kỳ phát triển mới

• Hoàn thiện khung pháp lý:

  • Các quy định chặt chẽ hơn tạo ra sân chơi minh bạch và cạnh tranh.
  • Chủ đầu tư nhỏ lẻ gặp nhiều khó khăn nếu không đáp ứng được yêu cầu về tài chính và uy tín.

• Tham gia của nhà đầu tư nước ngoài:

  • Từ giai đoạn tìm hiểu, các nhà đầu tư nước ngoài đã bắt đầu hợp tác trực tiếp với các chủ đầu tư lớn trong nước.
  • Sự hỗ trợ tài chính từ các thương vụ hợp tác này hứa hẹn nâng cấp thị trường và loại bỏ các chủ đầu tư yếu kém.

---

Tác động lên người mua và nhà đầu tư nhỏ lẻ

• Giá cao và tính thanh khoản giảm dần khiến chung cư không còn là lựa chọn dễ tiếp cận cho nhà đầu tư nhỏ lẻ.
• Người mua ở thực sẽ tiếp tục là nhóm chiếm ưu thế trên thị trường, đặc biệt ở các khu vực nguồn cung hạn chế như Hà Nội và TP.HCM.