Giá đất – "Điểm nghẽn của điểm nghẽn" khiến loạt dự án bất động sản tê liệt!

🔥 Luật mới ra – Giá đất mới có, nhưng loạt dự án vẫn tắc vì… không định nổi giá đất!

Tính đến đầu năm 2025, 25 tỉnh thành đã có bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024. Nhưng thực tế, hàng loạt dự án vẫn "đắp chiếu" vì khâu định giá đất bị tắc nghẽn.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến gọi thẳng: “Giá đất là điểm nghẽn của điểm nghẽn!”. Các địa phương không biết cách áp dụng giá đất theo nguyên tắc thị trường, mà oái oăm thay… chẳng ai giải thích “nguyên tắc thị trường” là gì! 🤷‍♂️

💢 “Bất động sản 20-30 triệu/m2 đã tuyệt chủng”

Giá đất tăng cao khiến những người làm công ăn lương không còn cơ hội mua nhà.

Ông Tuyến cho rằng:
👉 Cần làm rõ nguyên tắc thị trường là gì để định giá chính xác.
👉 Giá đất không thể đánh đồng mọi loại đất thương mại dịch vụ, mà phải phân theo từng vị trí, từng loại dự án cụ thể.

GS.TS Hoàng Văn Cường thì gay gắt hơn:
👉 Việc các địa phương gộp chung giá đất phi nông nghiệp là sai cách làm, thậm chí cẩu thả.
👉 Giá đất phải dựa vào mục đích sử dụng cụ thể, chứ không thể “vơ đũa cả nắm”.

⚠️ Doanh nghiệp kêu trời: Xây xong nhà rồi vẫn chưa biết giá đất bao nhiêu!

Chủ tịch GP.Invest chia sẻ tình trạng khó tin:
💬 “Dự án chúng tôi giao đất 9 tháng rồi mà chưa có kết quả định giá. Nhiều nơi còn 2 năm chưa định xong giá đất! Có cả trường hợp xây xong nhà mà giá đất vẫn chưa có.”

❗ Quy định mới tại Nghị định 71/2024 đưa ra phương pháp tính giá đất theo tài sản đấu giá gần nhất.
👉 Nhưng ông Hiệp cho rằng:
“So sánh giá đất từ đấu giá một lô nhỏ với dự án 50 ha là không phù hợp. Một dự án lớn đòi hỏi chi phí hạ tầng khổng lồ, không thể đánh đồng như vậy!”

📉 Giá đất tăng cao – Nhà nước bảo “linh hoạt điều chỉnh”, nhưng thực tế thế nào?

GS.TS Hoàng Văn Cường nhận định:
👉 Luật Đất đai đã phân quyền cho địa phương điều tiết tài chính đất đai.
👉 Nếu giá đất tăng quá cao, địa phương hoàn toàn có thể áp dụng mức giá thuê đất thấp hơn để hỗ trợ doanh nghiệp.

Nhưng vấn đề nằm ở chỗ…
🤔 Nhiều địa phương vẫn sợ trách nhiệm khi áp dụng các cơ chế linh hoạt này, dẫn đến tình trạng “ngâm” dự án, không dám quyết định.

📊 “Bảng giá đất phải sát thị trường, chứ không phải ngồi phòng lạnh đoán!”

Theo PGS.TS Trần Kim Chung, việc định giá đất phải dựa trên dữ liệu thực tế, bao gồm:
🔎 Giao dịch đất thực tế
🔎 Giá đấu giá đất
🔎 Hoạt động tư vấn giá đất từ các bên độc lập

Ông Chung nhấn mạnh: Cần thu thập dữ liệu thường xuyên và có cơ chế kiểm soát chặt chẽ thông tin để tránh tình trạng khai báo giá đất sai lệch.

💬 Cộng đồng mạng nói gì?

💬 “Xây nhà xong rồi mà chưa biết giá đất là bao nhiêu. Cái này đúng là chuyện chỉ có ở Việt Nam!”
💬 “Giá đất 20-30 triệu/m2 tuyệt chủng rồi, làm công ăn lương giờ biết bao giờ mới mua nổi nhà đây?”
💬 “Luật mới ra mà áp dụng còn loạn như vậy thì bảo sao doanh nghiệp không ngán ngẩm.”

📌 Kết luận: Luật mới có, nhưng giá đất vẫn là bài toán khó!

Dù hành lang pháp lý đã rõ hơn với Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, nhưng thực tế cho thấy:
👉 Quy trình định giá đất vẫn đang gây ách tắc lớn cho các dự án.
👉 Các địa phương cần cụ thể hóa các quy định và xử lý linh hoạt để không gây thêm khó khăn cho doanh nghiệp.

🛑 Giá đất có thể là chìa khóa gỡ vướng cho bất động sản – hoặc tiếp tục là điểm nghẽn lớn nhất trong thời gian tới.