Đô thị định hướng giao thông công cộng “TOD” và động lực mới cho thị trường BĐS

Một người bạn ở Hà Nội đã nhờ mình tìm kiếm thêm thông tin về các dự án bán kính 2KM quanh các điểm Metro sắp vận hành, có vẻ đây là những khu vực sẽ gia tăng nhu cầu vì các đô thị TOD với trung tâm là các nhà ga và xung quanh sẽ có các khu dịch vụ, tài chính, thương mại…thu hút người dân và khách hàng tới đây để di chuyển vào trung tâm và mua sắm, tuy nhiên, khi đánh giá tác động của TOD tới thị trường BĐS sẽ có những điểm thú vị như sau:

Bản chất cốt lõi của TOD là gì?

Cốt lõi của TOD – Đô thị định hướng giao thông công cộng là quy hoạch, phân vùng và xây dựng các cộng đồng chức năng trong phạm vi 600m (hoặc 10 phút đi bộ tới trạm giao thông công cộng), có 3 yếu tố chiến lược chính (i) tăng mật độ phát triển xung quanh trạm (ii) đa dạng các loại hình sử dụng đất nhà ở, thương mại, dịch vụ và (iii) thiết kế mạng lưới đô thị thân thiện với người đi bộ/trung chuyển.

Mô hình TOD được triển khai tại HCM và các vùng lân cận?

Có 3 mô hình chính được quy hoạch triển khai (i) Mô hình TOD tại lõi nhà ga Metro bán kính 500m (ii) Mô hình TOD tại vùng chuyển tiếp nhà ga bán kính 1000m2 và (iii) Mô hình TOD theo các nút giao thông vành đai 3 (1.5km), 3 mô hình này sẽ tập trung phát triển đô thị mật độ cao, đất sử dụng hỗn hợp đa chức năng thương mại, dịch vụ và kết nối giao thông.

Cơ hội từ các khu vực ít ai ngờ tới?

Một số khu TOD ít được quan tâm do vị trí ở ngoại thành, chưa có nhiều tiện ích cũng có thể bất ngờ trở thành tâm điểm khi tuyến giao thông đi vào hoạt động và các dự án phụ trợ hoàn thiện (i.e là các nút giao vành đai 3 (i) Nút giao HCM-LT (ii) Nút giao Tân Vạn (iii) Nút giao Bình Chuẩn (iv) Nút giao Tỉnh lộ 10 (v) nút giao Trung Lương (vi) Nút giao Bến Lức Long Thành.

i.e Giá các dự án mới trung tâm đang khoảng 70-350tr/m2, trong khi đó giá ở các nút giao này có nơi chưa đến 1/3, có nghĩa là khi xong vành đai 3 đây các nút giao này sẽ là cơ hội.

Bên cạnh đó tuyến Metro Thủ Thiêm với sân bay Quốc tế Long Thành cũng sẽ có các điểm TOD thu hút người dân đi về HCM hoặc di chuyển tới sân bay, các điểm giao ở khu vực Đồng Nai như xã Long An, Bình Sơn, Long Thành.

Đô thị TOD có làm tăng giá Bất động sản?

Có một thực tế là không phải cứ có trạm Metro hay ở gần Vành Đai 3 thì giá bất động sản sẽ tăng ngay mà điều này còn tùy thuộc vào khoảng cách tới Metro có dễ dàng hay không (trong bán kính 1.5km) hay có hình thành đô thị ở khu vực đó hay ko?

Bên cạnh đó mức độ tăng giá sẽ không đồng đều, 1 nghiên cứu gần nhất của 1 nhóm sinh viên trường Đại Học Kinh tế thì giá đất quanh metro sẽ tăng 12% so với những khu vực không có cạnh metro.

Chung cư sẽ là loại hình hưởng lợi nhất và có thể là phân khúc tăng giá nhanh hơn khi dữ liệu của Batdongsan cho thấy ở khu vực quanh tuyến 2A Cát Linh Hà Đông giá căn hộ tăng từ 17 cho đến 21%.

Tóm lại, nhiều khi truyền thông chỉ cho thấy ngay cạnh Metro nhưng nếu cách hơn 5km thì thực tế không ảnh hưởng lắm tới giá bất động sản ngược lại từ 1.5km thì khả năng cao là sẽ thúc đẩy cho BDS, còn lại nếu ở giữa thì đặt cược vậy.

------------------

Nguồn: FB Dinh Minh Tuan

https://www.facebook.com/DinhMinhTuanBDS/posts/pfbid0UEkaFtz7aQUunFoQ45uDQW4xN9ksaSG3HfViBwQ5iCuhUF4jaT9KT9DTvdRWFm68l