Bất động sản cao cấp: Phân tích chi tiết Cảng Ba Son

Phân tích chi tiết Cảng Ba Son

• Khi nhắc tới SG Bạn thường nhớ đến nơi nào nhất???

• SG xưa người ta thường nhắc tới chợ Bến Thành nơi phát triển xầm uất nhờ đó là nơi tập trung giao thương buôn bán lớn nhất SG. Ngày xưa từ chợ phát triển tới ngày nay, nhưng dần ko còn phù hợp với sự phát triển hiện tại,… khi không được quy hoạch đồng bộ

• Những năm gần đây thì khi nhắc đến SG thường nhớ đến đường: Nguyễn Huệ nơi tập trung những toà cao ốc văn phòng hạng A, Phố đi bộ, nơi trập trung nhiều chương trình lễ hội,… xung quanh toàn văn phòng cao ốc. Và Khi nhắc đến bạn đang có Cty hoặc đang làm việc ở đây đều là một niềm tự hào của mỗi con người SG, và cả có Cty, tập đoàn đa quốc gia. Nhưng ở Nguyễn Huệ vẫn thiếu cư dân sinh sống, thiếu những căn hộ cao cấp

• Cả 2 phát triển lệch lạc, ko đồng nhất, ko quy hoạch đồng bộ

• Thủ Thiêm hội tụ đầu đủ những yếu tố trên được quy hoạch bài bản, đồng bộ,… nhưng hiện tại chưa được xây dựng đồng bộ, mất ít nhất 10 năm nữa mới có thể phát triển đồng bộ.

• Và hiện tại chỉ có ở Ba Son nơi hội tụ đầy đủ những yếu tố trên để phát triển lâu dài được quy hoạch bài bản, vừa có mua bán, vừa có văn phòng hạng A cao cấp, vừa có trung tâm hàng hiệu hội tụ những thương hiệu lớn trên toàn thế giới,….

• Nơi này xứng đáng là nơi biểu tượng mới của SG trong tương lai

Cùng với sự hình thành và phát triển của SG hiện tại thì Cảng Ba Son đã và đang thay đổi như thế nào???

Để có một cái nhìn tổng quan nhất về Cảng Ba Son hiện tại Mai Phương sẽ phân tích chi tiết các dự án đã và đang hình thành tại Cảng Ba Son Gồm: VHGR, Grand Marina SG và toà Marina Central Tower.

Lịch sử hình thành:

• Di tích Cảng Ba Son ngày nay - Là một phần quan trọng của lịch sử đấu tranh giành độc lập của Sài Gòn – Thành phố Hồ Chí Minh, Di tích Xưởng Cơ khí nói riêng và Di tích Cảng Ba Son nói chung là khởi nguyên và niềm tự hào của giai cấp công nhân Việt Nam. Bề dày lịch sử trên 231 năm, trải qua nhiều thời kỳ (Pháp – Nhật – Mỹ), đến nay Cảng Ba Son được công nhận là Khu Di tích có các công trình bảo tồn, gồm: Xưởng Cơ khí 323 – nơi làm việc Chủ tịch Tôn Đức Thắng đã được công nhận Di tích lịch sử quốc gia và Công trình Ụ tàu lớn là di tích lịch sử – văn hóa. Tuy nhiên, xét trong bối cảnh ngày nay, sứ mệnh của một xưởng đóng tàu ngay giữa trung tâm kinh tế hàng đầu đất nước đã không còn phù hợp. Vậy nên, cảng Ba Son đã được di dời về khu vực Phú Mỹ – Bà Rịa Vũng Tàu. Và bên cạnh các công trình di tích đã được trùng tu và bảo tồn thì khu vực bến cảng Ba Son năm xưa được thay bằng khu đô thị với chức năng thương mại dịch vụ – khách sạn – nhà ở – văn phòng.

• Tổng quan Ba Son ngay nay: - Vị trí: Số 2 đường Tôn Đức Thắng, Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh - Tổng diện tích: 25,29 ha - Ở giai đoạn đầu khu đô thị Ba Son, chủ đầu tư Vinhomes đã xây dựng cụm 5 tòa tháp căn hộ và khu biệt thự ven sông là dự án Vinhome Golden River. Phần còn lại đã đang được tiếp tục đầu tư và phát triển bởi Masterise Homes với tên gọi Grand Marina Saigon, và một phần còn lại là toà Grand Marina Tower kết hợp: Văn Phòng, trung tâm thương mại hạng A+. Nơi đây hứa hẹn sẽ là nới quy tụ những thường hiệu xa xỉ phẩm như: Apple, Hermes, Dior, Guci,….

Trong Phần đầu tiên: Mai Phương sẽ phân tích chi tiết cho mọi người về dự án VHGR

Để phân tích chi tiết về dự án VHBS Mai Phương sẽ review theo các yếu tố sau:

Tổng quan dự án:

• Vị trí: Số 2 đường Tôn Đức Thắng, Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh + CĐT: Tập đoàn Vingroup. + Quản lý vận hành: Công ty Cổ phần Vinhomes (VHM).+ Qui mô: Gồm 5 tòa (Căn hộ, Officetel, Penthouse, Shophouse khối đế): Aqua 1, Aqua 2, Aqua 3, Aqua 4, Luxury 6. + Khu biệt thự The Victoria: Có 63 biệt thự ven sông. + Tiến độ bàn giao: đã bàn giao từ quí II năm 2018

• Lợi thế vượt trội của Vinhomes Golden River còn đến từ tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên. Nhà ga số 3 của tuyến Metro 1 (ga Ba Son) nằm ngay bên dưới quảng trường khuôn viên dự án. Điều này góp phần hoàn thiện hạ tầng Vinhomes Golden River

• Bốn phía dự án có các điểm tiếp giáp như sau:

• Phía Đông và Đông Nam: Tiếp giáp sông Sài Gòn.

• Phía Tây Nam: Tiếp giáp dự án Grand Marina SG

• Phía Tây và Tây Bắc: Tiếp giáp đường Nguyễn Hữu Cảnh.

• Phía Bắc: Tiếp giáp rạch Thị Nghè.

• Pháp lý vững chắc: hiện tại Vinhomes Ba Son đã có sổ hồng 20-30% và đang làm sổ cho cư dân

Kết: Vị trí của Vinhomes Ba Son và cụm dự án Grand Marina SG thực sự độc đáo khi nằm ngay trung tâm quận 1, một bên là cv Thảo Cầm Viên, một bên là sông SG, và Cảng Ba Son còn là chứng nhân lịch sử. Bên kia sông là Khu Đô Thị Mới Thủ Thiêm - tương lai mới của SG

Tại trung tâm SG trong tương lai ko còn dự án nào có vị trí đẹp như vậy.

Phân tích tiện ích nội khu - ngoại khu:

• Với vị trí ngay Phường Bến Nghé, Quận 1 nơi đây hội tụ đầy đủ tiện ích đã, đang hiện hữu tại trung tâm SG

• Giáp ranh Thảo Cầm Viên Sài Gòn: Lá phổi xanh của thành phố

• Gần các trường học uy tín: Trường Quốc tế Vinschool, Trường THPT Lê Hồng Phong,...

• Gần các bệnh viện chất lượng cao: Bệnh viện Vinmec Central Park, Bệnh viện Nguyễn Tri Phương,...

• Gần các trung tâm thương mại lớn: Vincom Center Đồng Khởi, Takashimaya,...

• Giao thông thuận tiện: Dễ dàng di chuyển bằng đường bộ, đường thủy và đường hàng không.

• Tầm nhìn sông Sài Gòn thơ mộng: Mang đến cảm giác thư thái, bình yên cho cư dân.

• Cộng đồng văn minh: Thu hút cộng đồng cư dân thượng lưu, thành đạt, tạo nên môi trường sống văn minh, an toàn. Kết nhìn chung, vị trí dự án Vinhomes Golden River (Ba Son) sở hữu nhiều ưu điểm hơn nhược điểm. Đây là một lựa chọn lý tưởng cho những ai muốn sở hữu căn hộ cao cấp, tiện nghi tại trung tâm thành phố Hồ Chí Minh

Phân tích chi tiết mặt bằng căn hộ

• Mặt bằng Vinhomes Ba Son gồm 6 block căn hộ: Aqua 1, Aqua 2, Aqua 3, Aqua 4 và Lux 6 được bố trí so le nhau. Khoảng cách giữa cách block khoảng 25 - 50m2

• Các block cao trung bình 36-50 tầng

• Tiện ích được bố trí tại khu vực tầng trệt

• 2 block sẽ dùng chung 1 hồ bơi: Aqua 1-2, Aqua 3-4, Lux6 có hồ bơi riêng

Kết: Vinhomes Ba Son có vị trí 3 mặt giáp sông, Mật độ xây dựng rất thấp, chỉ khoảng 18%, còn lại phần lớn là tiện ích: trường học, hồ bơi, khu ga Metro, bến du thuyền,… Đảm bảo không gian xanh tiện ích cho cư dân

• Mặt bằng từng Block:

• Lux 6: Mặt bằng tầng điển hình gồm 16 căn với 10 thang máy, 2 thang hàng

+ Trung bình 3 căn sử dụng chung 2 thang máy

+ Với các loại căn hộ office tell và căn hộ ở diện tích: OFT: 50,6m2 - 77,6m2 - 78,2m2 2PN: 76,8 m2 - 77,4 m2

3PN: là các căn góc với diện tích: 110,6 m2 -121-126,4 m2

• AQua 1: Mặt bằng tầng điển hình gồm 16 căn với 6 thang máy, 2 thang hàng + Trung bình 3 căn sử dụng chung 2 thang máy + Với các loại diện tích: OFT: ~45m2 - 62,1 m2 - 65,9m2 67,7m2 2PN: 69,4 m2 - 76,8 m2 - 77,4 m2 3PN: là các căn góc với diện tích: 110,6 m2 -121-126,4 m2

• AQua 2, AQua 3, AQua 4: Mặt bằng tầng điển hình gồm 12 căn với 6 thang máy, 2 thang hàng + Trung bình 2 căn sử dụng chung 1 thang máy + Với các loại diện tích: OFT: ~45m2 - 67,7m2 2PN: có căn góc vòng cung 80m2 3PN: là các căn góc với diện tích: 110,6 m2 -121-126,4 m2

Kết thiết kế mặt bằng thông thoáng, vuông vức, tận dụng tối đa vị trí của dự án, thiết kế các block so le nhau, nhiều mảng xanh, công viên cây xanh, Bến du thuyền…

Bên cạnh đó có một số nhược điểm:

• Mẫu layout dọc căn 2PN bị một PN khuất ko có View.

• Dự án được bàn giao từ quý 2 năm 2018 nên mẫu thiết kế nội thất và chất liệu bàn giao theo kiểu cũ. Ko hiện đại như các dự án mới bàn giao gần đây trong khu vực

• Tuy nhiên với tầm giá hiện tại của Vinhomes Ba Son đang là dự án có giá tốt nhất trong khu vực Ba Son và Thủ Thiêm, nên chất lượng phù với với giá tiền

Các khoản phí: PQL, Phí giữ xe,….

• Quản lý vận hành: Công ty Cổ phần Vinhomes (VHM).

• Phí quản lý tại Vinhomes Golden River hiện nay đang là 21.000 đ/m2

• Phí giữ xe: + Ô tô 2.000.000đ/tháng + Xe máy 200.000/tháng

• Phí quản lý và phí giữ xe hiện tại đang tốt nhất các dự án khu vực quận 1 và Thủ Thiêm.

• Chất lượng quản lý được cư dân khen ngợi, lễ tân, bảo vệ thân thiện,…

Cập nhật giá mua bán, cho thuê

Giá bán:

• Cập nhật căn hộ 1PN: 1PN giá 5,5tỷ - 6,9tỷ.

• Cập nhật căn hộ 2PN: + 2PN 68m (OT), full NT giá 7,4 tỷ - 8,2tỷ. + 2PN 2PN 68m (SHLD) giá 8,290tỷ - 8,5tỷ. + 2PN view xéo sông 70m² 9,5 tỷ có sổ. + 2PN 79m tầng cao 10tỷ có sổ. + 2PN view sông Biteco giá 12,6tỷ đã có sổ. + 2PN 79m view sông Bitexco giá 17tỷ.

• Cập nhật căn hộ 3PN: + 3PN 99m full nội thất giá 10,2tỷ. + 3PN 118m view sông 18tỷ có sổ. + 3PN view sông Bitexco tầng trung 118m 18,6tỷ có sổ. + 3PN 121m tầng thấp 17,5tỷ. + 3PN 118m nội thất thiết kế view sông Bitexco giá 23tỷ.

• Cập nhật căn hộ 4PN và Penthouse:

• Đặc biệt cặp Căn 3PN(6PN) view sông 240m giá 52tỷ có sổ. + 159m NTCB còn HĐMB giá 27 tỷ. + 160m view Bitexco NTCB có sổ giá 42 tỷ. + 157m view L81 full NT đã có sổ hồng giá 28 tỷ. + 157m view L81 full NT giá 32 tỷ.

Giá Thuê:

• Căn hộ 1PN (46 - 53m2): Giá thuê từ 15 – 22 triệu/tháng

• Căn hộ 2PN (60 - 90m2): Giá thuê từ 22– 30 triệu/tháng

• Căn hộ 3PN (99 - 126m2): Giá thuê từ 30 – 45 triệu/tháng.

• Căn hộ 4PN (157 - 161m2): Giá thuê từ 45 – 60 triệu/tháng.

Giá hiện tại tăng 50%-100% lần so với thời điểm mở bán

Nhận định tiềm năng phát triển:

• 6 tháng đầu năm giá bán của Vinhome Ba Son đã tăng 15-30% nhờ vào tín hiệu tốt của dự án Grand Marina SG giao nhà, và có sổ.

• Pháp lý dự án vững chắc, đã có sổ hồng là một lợi thế mấu chốt

• Trong tương lại khi tuyến Metro đi vào hoạt động, Grand Marina, toà Marina Central Tower 55 tầng đi vào hoạt động thì Vinhome Golden River còn tiếp tục tăng giá

Phương vừa mới quay lại thị trường và bài viết được tổng hợp và dựa theo ý kiến cá nhân, mọi người cùng góp ý và chia sẻ ý kiến nhé.

Theo Mai Phương Review Bất Động Sản