Theo báo cáo của Savills Vietnam, nguồn cung mới trên thị trường chỉ đạt khoảng 70 căn, kéo tổng nguồn cung sơ cấp xuống còn 2.900 căn. Thanh khoản cũng giảm mạnh khi toàn thị trường chỉ ghi nhận khoảng 300 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ vỏn vẹn 11%.
Diễn biến này phản ánh rõ thực tế: thị trường không “đóng băng” hoàn toàn nhưng đang thu hẹp nhanh, với sức mua yếu và tâm lý thận trọng lan rộng.
Giá vẫn neo cao, người mua chùn tay
Dù thanh khoản giảm, mặt bằng giá nhà liền thổ vẫn duy trì ở mức cao. Giá sơ cấp trung bình đã lên tới khoảng 199 triệu đồng/m² đất, tăng so với cùng kỳ và gần như không có dấu hiệu điều chỉnh.
Theo giới chuyên gia, đây là nghịch lý quen thuộc của thị trường bất động sản: giá không giảm nhưng giao dịch sụt mạnh.
Nguyên nhân đến từ:
- Chi phí đầu vào (đất, xây dựng) vẫn cao
- Nguồn cung mới hạn chế
- Chủ đầu tư chưa chịu áp lực giảm giá
Trong khi đó, người mua lại chịu áp lực lớn từ lãi suất vay tăng và dòng tiền bị kiểm soát, khiến quyết định xuống tiền trở nên dè dặt hơn.
Giao dịch co cụm, chỉ tập trung điểm nóng
Bà Cao Thị Thanh Hương, đại diện Savills, cho biết giao dịch hiện tập trung chủ yếu tại một số khu vực nhất định, đặc biệt là khu Đông và Cần Giờ, chiếm tới 75% tổng lượng giao dịch.
Điều này cho thấy thị trường đang phân hóa rõ nét. Dòng tiền chỉ tìm đến những dự án:
- Có pháp lý minh bạch
- Tiến độ triển khai tốt
- Chính sách bán hàng linh hoạt
Ngược lại, các sản phẩm giá cao nhưng thiếu lợi thế cạnh tranh gần như “đứng hình”.
Áp lực lãi suất và tín dụng siết chặt
Theo DKRA Group, nguồn cung sơ cấp giảm khoảng 33% so với quý trước, trong khi lượng giao dịch giảm tới 44%.
Các yếu tố chính kéo thị trường đi xuống gồm:
- Chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản
- Lãi suất vay duy trì ở mức cao
- Chi phí vốn tăng nhanh
Trong bối cảnh này, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính gần như bị “chặn dòng tiền”, khiến thanh khoản toàn thị trường suy giảm rõ rệt.
Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven
Một điểm đáng chú ý là thị trường đang dịch chuyển mạnh ra các khu vực ngoại thành và vùng giáp ranh.
Theo Savills, trong thời gian tới, khoảng 11.500 sản phẩm nhà liền thổ sẽ được đưa ra thị trường, trong đó khu vực ngoại thành chiếm tới 65%, nổi bật là Cần Giờ và Củ Chi – nơi còn quỹ đất lớn và được kỳ vọng hưởng lợi từ hạ tầng.
Bên cạnh đó, các khu vực như Cần Giuộc, Đức Hòa, Bến Lức hay Nhơn Trạch cũng được dự báo sẽ tiếp tục thu hút nguồn cung mới trong quý II.
Thị trường bước vào giai đoạn “chọn lọc”
Các chuyên gia nhận định, thị trường nhà liền thổ TP.HCM đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và chọn lọc mạnh mẽ.
Trong ngắn hạn:
- Sức cầu khó cải thiện nhanh
- Thanh khoản tiếp tục ở mức thấp
- Giá duy trì xu hướng đi ngang hoặc tăng nhẹ
Tuy nhiên về trung hạn, nhu cầu ở thực và tình trạng khan hiếm nguồn cung có thể giúp thị trường dần ổn định trở lại.
Dù vậy, khả năng xuất hiện một chu kỳ tăng giá mạnh trong thời gian ngắn vẫn còn khá hạn chế khi các yếu tố về tín dụng và chi phí vốn chưa thực sự thuận lợi.
