Câu chuyện lớn nhất lúc này không còn là “có dự án để mua hay không”, mà là “có đủ sức mua hay không”.
📌 Giá tăng quá nhanh, người mua ở thực bắt đầu hụt hơi
Chị N tại TP.HCM chia sẻ từng nghĩ cầm 3,5 tỷ đồng sẽ dễ dàng tìm được một căn hộ gần trung tâm. Nhưng sau gần 4 tháng tìm kiếm, chị vẫn chưa thể chốt được căn nào phù hợp cả về vị trí, giá lẫn khả năng di chuyển.
“Tôi nhiều lúc tự trách sao không mua sớm hơn”, chị nói.
Đây cũng là tâm lý chung của rất nhiều người mua ở thực hiện nay. Trong bối cảnh giá nhà tăng liên tục nhiều năm qua, số tiền từng được xem là “khá lớn” giờ lại trở nên chật vật để mua nhà tại các đô thị lớn.
🔥 Chủ đầu tư hỗ trợ mạnh nhưng vẫn khó kích cầu
Thực tế, doanh nghiệp bất động sản hiện đã tung ra hàng loạt chính sách ưu đãi như giãn tiến độ thanh toán, cố định lãi suất, hỗ trợ vay… để kéo người mua quay lại thị trường.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, hỗ trợ tài chính chỉ giúp “giảm áp lực”, chứ không thể giải quyết bài toán cốt lõi là mặt bằng giá đã lên quá cao.
Khảo sát cho thấy nhiều dự án chuẩn bị mở bán trong quý II/2026 hiện có giá từ 60-100 triệu đồng/m2, thậm chí một số dự án tái khởi động sau nhiều năm “đắp chiếu” còn được đồn đoán lên gần 400 triệu đồng/m2.
Điều này khiến nhóm khách mua ở thực, đặc biệt là người phải vay ngân hàng, trở nên cực kỳ nhạy cảm với cả giá bán lẫn lãi suất.
💰 Lãi suất vẫn là “nút thắt” lớn nhất
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng nếu lãi suất chưa thực sự hạ nhiệt, thị trường sẽ còn khó đoán.
Trong khi đó, ông Nguyễn Hoàng - chuyên gia có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản nhận định người mua hiện nay không còn dễ “xuống tiền” như trước.
“Nói người mua nhạy cảm với giá là hoàn toàn đúng. Với mặt bằng giá hiện tại và chi phí vay vốn cao, người mua ở thực càng phải cân lên đặt xuống kỹ hơn”, ông Hoàng chia sẻ.
📉 Giá không giảm nhưng thanh khoản lại đi xuống
Điểm đáng chú ý là dù giao dịch chậm lại, giá nhà gần như không giảm.
Theo dữ liệu CBRE, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM quý I/2026 vẫn tăng khoảng 10-25% so với cùng kỳ năm ngoái, tùy phân khúc.
Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới lại giảm rõ rệt. Hà Nội chỉ đạt khoảng 55%, còn TP.HCM khoảng 40%.
Điều này phản ánh nghịch lý lớn nhất của thị trường hiện nay: giá neo cao nhưng thanh khoản yếu.
⚠️ Nhà đầu tư lướt sóng gần như biến mất
Theo ông Hoàng Liên Sơn - Tổng Giám đốc Alpha Real, giao dịch bất động sản quý I/2026 giảm tới 40-60% là diễn biến phản ánh đúng thực tế.
Khách hàng hiện chủ yếu chia làm hai nhóm: mua ở thực và đầu tư trung - dài hạn. Trong khi đó, nhà đầu tư lướt sóng gần như đã biến mất khỏi thị trường.
Người mua bây giờ cũng “chắc tay” hơn rất nhiều. Họ chuẩn bị kỹ phương án tài chính thay vì dùng đòn bẩy quá mạnh như giai đoạn trước.
🏗️ Thị trường đang bước vào giai đoạn “lọc” người mua?
Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường hiện nay không xấu, nhưng đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh.
Những người còn xuống tiền đa phần là người có nhu cầu thật hoặc xác định đầu tư dài hạn, thay vì kỳ vọng “mua hôm nay vài tháng sau bán chênh”.
Đây có thể là nền tảng giúp thị trường phát triển ổn định hơn trong các năm tới, dù áp lực giá nhà vẫn sẽ là bài toán chưa dễ giải.
