Nhưng khi thị trường xuất hiện những vụ “vỡ cọc”, “mất trắng tiền” hay hợp đồng bị tuyên vô hiệu, không ít người nhận ra — rủi ro đôi khi lại bắt đầu từ chính bên môi giới ⚖️
⚙️ Luật mới siết chặt vai trò môi giới
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (hiệu lực từ 1/8/2024) đã nâng tầm trách nhiệm của bên môi giới, yêu cầu minh bạch, chuyên nghiệp hơn và chịu trách nhiệm pháp lý nếu sai phạm.
Theo Điều 65, doanh nghiệp môi giới phải:
-
🧾 Cung cấp thông tin trung thực, chính xác về bất động sản.
-
🎓 Đào tạo định kỳ cho nhân viên môi giới mỗi năm.
-
💰 Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế với Nhà nước.
-
💥 Bồi thường thiệt hại nếu lỗi của mình gây ra rủi ro cho khách hàng.
-
📊 Báo cáo, chịu thanh tra – kiểm tra của cơ quan quản lý.
Cá nhân hành nghề cũng phải có chứng chỉ môi giới, chỉ được làm việc trong doanh nghiệp hoặc sàn giao dịch được cấp phép — tránh tình trạng “cò tự do” gây nhiễu loạn thị trường.
⚖️ Khi môi giới sai luật – hợp đồng có thể “vô hiệu”
Một hợp đồng bất động sản được ký qua bên môi giới thiếu điều kiện pháp lý (ví dụ chưa đủ hồ sơ, chưa xây móng, chưa có ủy quyền hợp pháp) có thể bị tuyên vô hiệu.
Khi đó:
-
Người mua có thể mất cọc, mất quyền lợi.
-
Ngân hàng cho vay có thể vướng tranh chấp tín dụng.
-
Môi giới phải bồi thường thiệt hại và có thể bị đình chỉ hành nghề.
📍 Ví dụ điển hình:
Một vụ tranh chấp 3,65 tỷ đồng tại Hà Nội, khi công ty môi giới ký thỏa thuận bán biệt thự chưa đủ điều kiện pháp lý.
Tòa sơ thẩm tuyên hợp đồng tín dụng vô hiệu, buộc môi giới trả tiền gốc cho ngân hàng – sau đó Viện Kiểm sát kiến nghị hủy án vì cho rằng tòa xử vượt phạm vi.
Dù phán quyết cuối cùng chưa ngã ngũ, vụ việc cho thấy chỉ một sai sót nhỏ của môi giới có thể kéo theo thiệt hại hàng tỷ đồng và làm lung lay niềm tin thị trường.
🧭 Giải pháp để “cò” thành chuyên nghiệp
Để thị trường minh bạch, an toàn hơn:
✅ Tăng thanh tra, kiểm tra và xử nghiêm môi giới vi phạm.
✅ Xây dựng hệ thống dữ liệu nhà đất công khai để người dân tra cứu pháp lý.
✅ Đào tạo, cấp chứng chỉ để chuẩn hóa nghề môi giới.
✅ Khuyến khích giao dịch qua sàn chính quy – giảm rủi ro, tăng an toàn pháp lý.
