Giảm giá mạnh vẫn khó giữ khách
Chị Huyền Trâm, chủ một cửa hàng thời trang trên đường Võ Văn Tần (phường Xuân Hòa), vừa quyết định trả lại mặt bằng rộng hơn 80 m² sau ba năm gắn bó. Dù chủ nhà đã đồng ý giảm gần một nửa giá thuê trong 6 tháng tới, chị vẫn không thể tiếp tục duy trì hoạt động kinh doanh.
Theo chị Trâm, việc giảm tiền thuê chỉ giúp hạ bớt một phần chi phí cố định, trong khi lượng khách sụt giảm mạnh khiến doanh thu không đủ bù chi phí vận hành. “Ngay cả khi tiền thuê giảm một nửa, tôi vẫn không thể gồng thêm”, chị chia sẻ.
Câu chuyện tương tự cũng diễn ra với nhiều chủ mặt bằng. Anh Nguyễn Văn Thành, chủ nhà phố mặt tiền đường Hoàng Sa (phường Bàn Cờ), cho biết giá thuê căn nhà từng đạt 80 triệu đồng mỗi tháng trước dịch Covid-19, nay chỉ còn 40 triệu đồng, giảm khoảng 50%. Dù vậy, việc tìm khách mới vẫn không hề dễ dàng.
“Trước đây, nhà phố mặt tiền hầu như không bao giờ trống. Nhưng sau dịch, nhiều khách trả lại mặt bằng vì không chịu nổi chi phí vận hành”, anh Thành nói.
Nhà phố trung tâm không còn “bất khả xâm phạm”
Trên đường 3/2, ông Trần Văn Cang cho hay căn nhà phố diện tích sàn gần 65 m² từng cho một nhà hàng thuê với giá khoảng 80 triệu đồng mỗi tháng. Đầu năm nay, trước áp lực doanh thu suy giảm, khách thuê liên tục đề nghị điều chỉnh giá. Để tránh chấm dứt hợp đồng, ông Cang chấp nhận hạ xuống 60 triệu đồng, sau đó tiếp tục giảm còn 45 triệu đồng mỗi tháng, tức thấp hơn gần một nửa so với trước.
Ghi nhận thực tế cho thấy xu hướng giảm giá thuê lan rộng trên nhiều tuyến phố sầm uất. Trên đường Nguyễn Trãi (khu vực trung tâm quận 5 cũ), một căn nhà phố diện tích gần 150 m² đã được hạ giá thuê từ 120 triệu xuống còn 75 triệu đồng mỗi tháng, tương đương mức giảm gần 37%.
Tại đường Điện Biên Phủ, đoạn gần ngã tư Cao Thắng, một mặt bằng hai tầng từng có giá 150 triệu đồng mỗi tháng cũng được điều chỉnh về khoảng 90 triệu đồng sau nhiều vòng thương lượng, đổi lại khách thuê gia hạn hợp đồng. Trên tuyến Trần Nhật Duật, nhiều chủ nhà buộc phải giảm 30–40% giá thuê để duy trì hợp đồng trong bối cảnh sức mua suy yếu.
Khu vực ngoài trung tâm cũng giảm sâu
Không chỉ các tuyến phố trung tâm, nhiều khu vực có mật độ kinh doanh vừa phải cũng ghi nhận mức giảm mạnh. Trên đường Lê Văn Sỹ (Phú Nhuận cũ), một mặt bằng từng cho thuê 60 triệu đồng mỗi tháng nay được điều chỉnh xuống còn 30 triệu đồng.
Tại trục Cách Mạng Tháng Tám (giáp Tân Bình), nhiều căn nhà phố có giá thuê 50–70 triệu đồng mỗi tháng đã giảm xuống còn 25–40 triệu đồng. Ở khu vực Tân Phú, hàng loạt nhà phố trên đường Nguyễn Sơn cũng phải giảm giá 30–40% để tránh tình trạng bỏ trống kéo dài.
Giữ khách cũ là “phương án ít rủi ro”
Theo anh Nguyễn Văn Thắng, môi giới nhà phố khu vực trung tâm TP HCM với hơn 7 năm kinh nghiệm, nhiều chủ nhà đang lựa chọn chiến lược giảm giá từng bước để giữ khách cũ, thay vì chờ đợi khách mới trong bối cảnh thị trường trầm lắng.
“Trước đây, mặt bằng 80–100 m² trên các tuyến đường trung tâm có giá thuê 60–150 triệu đồng mỗi tháng và hầu như không bao giờ trống. Hiện nay, mức giá phổ biến đã giảm 30–40%, xuống còn khoảng 40–90 triệu đồng”, anh Thắng cho biết.
Theo ông, khi sức thuê suy yếu và chi phí vận hành tăng cao, việc giữ được khách đang thuê vẫn là lựa chọn an toàn hơn so với việc chấp nhận để mặt bằng trống kéo dài, phát sinh thêm chi phí cơ hội.
Sức thuê suy yếu kéo dài
Dữ liệu từ Batdongsan cho thấy đến quý IV, nhu cầu tìm thuê nhà phố tại TP HCM giảm thêm 5% so với quý trước và duy trì xu hướng đi xuống 20–28% trong suốt ba năm gần đây. Khảo sát từ các sàn môi giới cũng ghi nhận hơn 33% đánh giá giao dịch năm nay suy giảm mạnh, trong khi 48% cho rằng sức thuê không cải thiện so với cùng kỳ.
Giá thuê nhà phố khu vực nội thành đã điều chỉnh giảm trung bình 10–15% trong năm nay. Tuy nhiên, các đơn vị nghiên cứu nhận định mức giảm thực tế trong giao dịch còn sâu hơn, do nhiều chủ nhà giữ nguyên giá chào nhưng sẵn sàng hạ mạnh khi ký hợp đồng.
Nhà Tốt cũng cho biết đến quý III, nhu cầu tìm thuê nhà mặt phố giảm 24% so với cùng kỳ năm ngoái, giá thuê trung bình giảm 4–6% theo quý. Thực tế thương lượng cho thấy biên độ giảm trong hợp đồng thường cao hơn đáng kể so với giá rao.
Hiệu suất cho thuê xuống mức thấp nhất nhiều năm
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho biết tỷ suất cho thuê nhà phố tại TP HCM hiện chỉ đạt 1,7–2,1%, mức thấp nhất trong nhiều năm. Các quận trung tâm như quận 1, 3, Phú Nhuận, Bình Thạnh cũ chỉ đạt khoảng 1,8–2%, trong khi Thủ Đức, Gò Vấp, quận 5, quận 2 cũ cũng chỉ quanh 2,3–2,7%, thấp hơn nhiều so với mức 4–6% trước dịch Covid-19.
Theo bà Mai Võ, Trưởng bộ phận bán lẻ CBRE Việt Nam, việc nhiều chủ nhà buộc phải giảm giá sâu để giữ khách phản ánh áp lực lớn lên mô hình kinh doanh dựa vào mặt bằng nhà phố truyền thống. Sự thay đổi hành vi tiêu dùng, khi người mua ưu tiên kênh trực tuyến và các điểm mua sắm tích hợp, đã làm suy giảm rõ rệt hiệu quả khai thác của nhà phố.
“Việc điều chỉnh giá thuê sâu hiện nay là quá trình thị trường tự cân bằng lại, phản ánh sát hơn sức mua, khả năng chi trả của doanh nghiệp và hiệu suất khai thác thực tế của mặt bằng nhà phố”, bà Mai Võ nhận định.
Theo các chuyên gia, thị trường nhà phố đang bước vào giai đoạn sàng lọc tự nhiên, khi những mặt bằng có chi phí cao, thiếu linh hoạt sẽ dần bị đào thải. Giá thuê từng được neo ở mức cao trong giai đoạn tăng trưởng nóng buộc phải điều chỉnh mạnh để tái lập cân bằng cung – cầu, phù hợp với cấu trúc bán lẻ mới của đô thị.
