🔻 Nhiều dự án từ mức 100 triệu đồng/m² đã vọt lên 500 triệu đồng/m² chỉ trong vài năm.
“500 triệu đồng/m² mà vẫn không chạm tới được”, ông nói, cho rằng thị trường cao cấp không hề thừa mà trái lại bán rất nhanh.
🏙️ Thủ Thiêm – Ba Son: mặt bằng giá ngang đất vàng
Theo ông Tuệ, các khu vực quanh cầu Thủ Thiêm, Ba Son, đường Nguyễn Hữu Cảnh hiện ghi nhận giá bán tiệm cận đất vàng trung tâm quận 1.
📌 Điều này phản ánh xu hướng giá chung cư cao cấp tăng nhanh hơn các phân khúc khác, trong khi nhu cầu đầu tư và sở hữu vẫn duy trì ở mức cao.
📉 HoREA: Giá nhà tăng vì nguồn cung bị “tắc nghẽn” nhiều năm
Ông Lê Hữu Nghĩa – Phó chủ tịch HoREA – cho biết những cảnh báo về giá nhà đã được đưa ra từ 2019–2020, khi TP.HCM gặp khó khăn lớn trong phê duyệt dự án.
🔸 Trong 5 năm, số dự án được phê duyệt mới rất ít
🔸 Thị trường thiếu sản phẩm để bán
🔸 Cạnh tranh giảm mạnh, giá bị đẩy lên cao
Ông Nghĩa cho rằng chủ đầu tư dễ tăng giá vì thị trường “không còn hàng để so sánh”, và dù tăng mạnh vẫn bán tốt do cầu lớn – cung quá ít.
⏳ Thời gian = chi phí, đội giá chung cư
Theo HoREA, chi phí đầu vào cho dự án không chỉ nằm ở vật liệu và nhân công, mà lớn nhất chính là thời gian:
-
Cơ chế thẩm định, định giá đất kéo dài
-
Chậm xác định tiền sử dụng đất
-
Doanh nghiệp bị tính lãi chậm nộp dù lỗi không thuộc về họ
-
Thủ tục kéo dài làm tăng chi phí vốn, lãi vay, chi phí pháp lý
📌 Tất cả chi phí bị đội lên và buộc phải tính vào giá bán – người mua chịu cuối cùng.
🧮 Hệ số K: Lý do khiến giá căn hộ bị đẩy lên 70 – 100+ triệu/m²
HoREA cho biết phương pháp tính tiền sử dụng đất theo bảng giá đất × hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) đang gây chênh lệch lớn so với giá trị thực tế.
📍 Ví dụ 1 – Nguyễn Xiển (TP Thủ Đức):
-
Bảng giá đất: 56,6 triệu/m²
-
Hệ số K: 1,4 → Giá đất tính thuế: 80 triệu/m²
-
Trong khi tính theo phương pháp thặng dư, giá đất chỉ khoảng 35 triệu/m²
➡️ Chủ đầu tư phải bán căn hộ trên 100 triệu/m² để không lỗ.
📍 Ví dụ 2 – Đặng Công Bỉnh (Hóc Môn):
-
Bảng giá đất: 18,5 triệu/m²
-
Hệ số K: 2 → 37 triệu/m²
-
Thặng dư thực tế chỉ 9 triệu/m²
➡️ Giá căn hộ phải đẩy lên ~70 triệu/m² mới có lời.
🎯 HoREA đề xuất: Hệ số K cần tính riêng theo từng vị trí, từng dự án để bám sát thị trường và giảm áp lực giá nhà.
