📈 Nguồn cung tăng gấp… 20 lần chỉ sau 1 năm
Theo báo cáo quý IV/2025 của CBRE, riêng 3 tháng cuối năm, TP.HCM (cũ) đã đón khoảng 4.500 căn nhà phố – biệt thự, nâng tổng nguồn cung cả năm lên xấp xỉ 5.000 căn.
Con số này cao gấp 20 lần năm 2024, đồng thời đánh dấu mức tăng mạnh nhất lịch sử của phân khúc nhà thấp tầng tại TP.HCM sau chuỗi năm “đóng băng” nguồn hàng.
🌊 Cần Giờ nổi lên thành “điểm nóng” nguồn cung
Động lực lớn nhất của làn sóng bung hàng đến từ Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ – Vinhomes Green Paradise, do Vingroup phát triển.
Với quy mô khoảng 2.870 ha, dự án này được định hướng cung cấp hơn 64.000 sản phẩm (nhà liền thổ và căn hộ) trong dài hạn, trở thành một trong những đại đô thị lớn nhất từng triển khai tại TP.HCM.
Việc một lượng lớn nhà phố – biệt thự được tung ra thị trường chỉ trong thời gian ngắn đã làm thay đổi mạnh mặt bằng giá sơ cấp.
📉 Giá sơ cấp “hạ nhiệt” vì cơ cấu nguồn cung
Dữ liệu CBRE cho thấy giá bán sơ cấp nhà liền thổ bình quân toàn TP.HCM trong quý IV/2025 giảm khoảng 25% so với quý trước và 28% so với cùng kỳ năm ngoái.
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc BĐS Nhà ở CBRE Việt Nam, nguyên nhân chính không đến từ cầu suy yếu mà do hơn 95% nguồn cung mới tập trung ở khu vực xa trung tâm như Cần Giờ, kéo mặt bằng giá chung xuống.
Đáng chú ý, thị trường thứ cấp vẫn duy trì xu hướng tăng so với năm trước, phản ánh nhu cầu thực vẫn còn hiện hữu.
🔥 Hấp thụ cao dù nguồn cung “dồn toa”
Dù nguồn cung tăng đột biến, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường vẫn duy trì quanh 70% – mức được xem là khá cao trong bối cảnh thị trường vừa qua chu kỳ trầm lắng.
Báo cáo của JLL ghi nhận hơn 2.000 căn nhà liền thổ được tiêu thụ trong quý IV/2025, mức cao nhất kể từ năm 2022.
Ngoài Vinhomes Green Paradise, thanh khoản còn đến từ các dự án như:
-
Gladia by The Waters (Khang Điền)
-
The Meadow (Gamuda Land)
-
The Sholi Bình Tân (DKRA)
Giá sơ cấp bình quân theo JLL đạt khoảng 8.033 USD/m² (hơn 210 triệu đồng/m²), giảm mạnh so với mức 350–450 triệu đồng/m² phổ biến ở các dự án lớn trước đây.
🚀 Nguồn cung sẽ còn “dâng cao” đến 2028
CBRE dự báo từ năm 2026, nguồn cung nhà liền thổ tại TP.HCM sẽ tiếp tục tăng, đạt khoảng 5.500 căn, sau đó vượt mốc 15.000 căn vào năm 2028.
Nguồn hàng chủ yếu vẫn đến từ các “ông lớn”, tiêu biểu như:
-
Khu đô thị Đại học Quốc tế Xuân Thới Sơn (880 ha) – thuộc hệ sinh thái Vingroup
-
Các giai đoạn tiếp theo của Masterise Homes tại The Global City
-
Vạn Phúc City, ZeitGeist Nhà Bè (GS E&C – Hàn Quốc)
Song song đó, các tuyến Vành đai 3 – Vành đai 4 được kỳ vọng sẽ đóng vai trò “mở khóa” quỹ đất mới, thúc đẩy nhà thấp tầng lan rộng về khu Đông và khu Nam TP.HCM.
🌱 Nhà liền thổ bước vào chu kỳ mới
Theo các chuyên gia, khác với giai đoạn sốt đất trước đây, nhà phố – biệt thự giai đoạn tới sẽ cạnh tranh bằng quy hoạch, hạ tầng và chất lượng sống, thay vì chỉ dựa vào vị trí trung tâm.
Xu hướng đại đô thị xanh, phát triển theo TOD, mật độ hợp lý và kết nối liên vùng tốt đang dần trở thành tiêu chí lựa chọn chính của người mua, cả ở thực lẫn đầu tư trung – dài hạn.
