📉 Giao dịch bất động sản đi xuống
Theo số liệu MBS dẫn lại, 6 tháng đầu năm 2026, giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 26.567 giao dịch, giảm 23% so với cùng kỳ. Đất nền ghi nhận 73.438 giao dịch, giảm tới 40%.
Tính chung, thị trường có 239.860 giao dịch bất động sản, thấp hơn 18% so với cùng kỳ năm trước.
💰 Lãi suất trở thành áp lực lớn với người mua
Theo MBS, lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng đã tăng khoảng 0,3 điểm % so với quý trước, lên khoảng 7,5-9%/năm. Mặt bằng lãi suất cao khiến dòng tiền đầu tư vào bất động sản trở nên thận trọng hơn.
DXS-FERI ước tính, nếu lãi suất vay mua nhà duy trì ở 10-12%/năm, tỷ lệ hấp thụ thị trường nhà ở có thể chỉ khoảng 40%.
Nếu lãi suất thả nổi tăng lên 13-15%/năm, tỷ lệ này thậm chí có thể xuống dưới 20%.
🏗️ Trong khi đó, nguồn cung lại tăng mạnh
Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ trong nửa đầu năm đạt khoảng 16.600 căn, tăng 57%.
TP.HCM ghi nhận khoảng 4.600 căn, tăng tới 228%, chủ yếu nhờ nguồn hàng tại các khu vực ngoại thành được đưa ra thị trường trong quý I.
MBS dự báo nguồn cung sơ cấp giai đoạn 2026-2027 tiếp tục ở mức cao khi nhiều chủ đầu tư lớn đẩy mạnh bán hàng.
⚠️ Tỷ lệ hấp thụ có thể chỉ còn 40-50%
Nguồn cung tăng trong khi chi phí vay cao khiến bài toán bán hàng khó hơn. MBS dự báo tỷ lệ hấp thụ nửa cuối năm 2026 chỉ khoảng 40-50%, giảm khoảng 10 điểm %.
Thị trường thứ cấp cũng có xu hướng điều chỉnh khi người mua có nhiều lựa chọn hơn và áp lực tài chính gia tăng.
🏢 Doanh nghiệp cũng chịu sức ép từ chi phí vốn
Không chỉ người mua nhà, các chủ đầu tư cũng đang đối mặt bài toán lãi suất.
Theo ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, với những dự án quy mô 1.000-2.000 tỷ đồng, chi phí vốn hiện ở mức trung bình 12-14%/năm, cao hơn đáng kể so với mức 8-10% trước đây.
Mỗi điểm phần trăm lãi suất tăng thêm đều có thể làm chi phí dự án và chi phí bán hàng gia tăng, đặc biệt với những doanh nghiệp quy mô nhỏ, khả năng tiếp cận vốn hạn chế.
📌 Cuối năm khó kỳ vọng sức mua tăng mạnh?
Theo bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc cấp cao, Trưởng thị trường Hà Nội của JLL Việt Nam, khả năng lãi suất giảm từ nay đến cuối năm tương đối khó trong bối cảnh nhu cầu vốn và áp lực thanh khoản còn cao.
Vì vậy, diễn biến lãi suất cho vay sẽ là một trong những biến số đáng chú ý của thị trường nhà ở cuối năm 2026. Nguồn cung nhiều hơn chưa chắc kéo thanh khoản đi lên nếu áp lực trả nợ hàng tháng vẫn khiến người mua phải cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.
