Dự án dự kiến hoàn thành vào năm 2028, trong đó riêng giai đoạn đầu từ nút giao Lê Duẩn đến Cầu Giẽ dài hơn 36km đã ngốn gần 158.000 tỷ đồng. Tuyến đường sẽ mở rộng mặt cắt lên tới 90m với 10 làn chính và 6 làn gom, đi qua hàng loạt khu vực như Hoàng Mai, Thanh Trì, Thường Tín, Phú Xuyên…
Dự án còn chưa khởi công nhưng trên các hội nhóm và sàn môi giới, tin rao bán đất “ăn theo quy hoạch” đã xuất hiện dày đặc.
💸 Nhà diện tích bé vẫn hét giá vài trăm triệu/m2
Theo bảng giá đất mới của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội áp dụng từ đầu năm 2026, đất mặt tiền đẹp trên trục Giải Phóng cao nhất khoảng 191 triệu đồng/m2, còn khu vực Ngọc Hồi dao động từ 27-98 triệu đồng/m2 tùy vị trí.
Nhưng giá rao ngoài thị trường đang bị đẩy lên một mặt bằng hoàn toàn khác.
Một căn nhà chỉ còn 25m2 sau quy hoạch tại khu vực Ngọc Hồi đang được rao tới 9,4 tỷ đồng, tương đương hơn 370 triệu đồng/m2.
Một căn khác diện tích 99m2 bị thu hồi một phần vẫn được hét giá 29 tỷ đồng.
Thậm chí có lô đất gần 500m2 sau quy hoạch chỉ còn hơn 400m2 nhưng vẫn bị đẩy lên mức 150 tỷ đồng.
Nghe thì tưởng “mỏ vàng”, nhưng thực tế giao dịch không quá sôi động như lời môi giới quảng cáo.
📉 Giá tăng vì kỳ vọng, không phải vì thanh khoản thật
Môi giới khu vực Ngọc Hồi thừa nhận lượng người hỏi mua tăng mạnh sau thông tin mở đường. Tuy nhiên phần lớn là nhà đầu tư đi khảo sát hoặc “nghe ngóng”, chứ chưa xuống tiền mạnh.
Nhiều lô đất hiện vẫn nằm trong diện có thể bị thu hồi, một số tài sản sau quy hoạch còn diện tích rất nhỏ, khó khai thác kinh doanh.
Nói cách khác: giá đang chạy trước hạ tầng khá xa.
⚠️ Chuyên gia cảnh báo tránh FOMO theo sóng hạ tầng
Lê Hoàng Châu cho rằng việc hạ tầng giao thông cải thiện chắc chắn tạo thêm giá trị cho bất động sản khu vực lân cận, nhưng chỉ phù hợp với nhà đầu tư có dòng tiền dài hạn và nhu cầu thực.
Trong khi đó, Nguyễn Văn Đính cảnh báo đây thường là giai đoạn dễ bị “đội lái” lợi dụng thông tin tốt để tạo sốt ảo.
Nhà đầu tư cần nhìn kỹ 2 yếu tố sống còn: dư địa tăng giá thật sự còn bao nhiêu và tiến độ triển khai hạ tầng có đúng cam kết hay không.
