Chia sẻ về triển vọng năm 2025, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn – cho rằng thị trường đang phục hồi theo hướng bền vững hơn, trong đó giá trị sử dụng và yếu tố hạ tầng đóng vai trò then chốt.
Bốn diễn biến nổi bật của thị trường miền Nam
Thứ nhất, chấm dứt thời kỳ “sốt đất x lần”.
Theo ông Tuấn, trong chu kỳ mới, khả năng xuất hiện những đợt tăng giá đột biến, mang tính đầu cơ cao như trước đây là rất thấp. Dòng tiền đang dịch chuyển rõ rệt sang các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và khai thác cho thuê, thay vì lướt sóng ngắn hạn. Dữ liệu tìm kiếm cho thấy mức độ quan tâm tập trung nhiều hơn vào căn hộ và nhà riêng – những phân khúc gắn với nhu cầu ở thực – thay vì đất nền thuần đầu cơ.
“Bất động sản 2025 không phải là câu chuyện của sốt đất, mà là câu chuyện của đô thị hóa, hạ tầng và dòng vốn dài hạn. Trong bức tranh đó, miền Nam giữ vai trò trung tâm của chu kỳ mới”, ông Tuấn nhấn mạnh.
Thứ hai, phục hồi từ lõi đô thị lan tỏa ra vành đai.
Sự hồi phục của thị trường không diễn ra đồng loạt mà theo trình tự rõ ràng: từ các khu vực trung tâm, nơi có mật độ dân cư cao, hoạt động kinh tế sôi động và hạ tầng hoàn thiện, sau đó lan dần ra các vành đai đô thị. Diễn biến giá phản ánh rõ xu hướng này khi chung cư ghi nhận mức tăng khoảng 39%, nhà riêng tăng 9%, trong khi đất nền vùng ven vẫn chưa thực sự phục hồi.
Tại TP HCM, các dự án chung cư tập trung mạnh về khu Đông và khu vực Bình Dương cũ, đồng thời bám sát các trục hạ tầng chiến lược như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc liên vùng và sân bay Long Thành. Theo ông Tuấn, hạ tầng không chỉ mở rộng không gian đô thị mà còn tái phân bổ dân cư, dòng vốn và các hoạt động kinh tế, tạo nền tảng tăng trưởng dài hạn cho thị trường.
Thứ ba, đô thị vệ tinh trở thành lựa chọn tất yếu của người trẻ.
Giá nhà tại khu vực trung tâm ngày càng vượt xa khả năng chi trả của nhóm người trẻ, buộc họ phải dịch chuyển nhu cầu ra các khu vực vệ tinh, giáp ranh TP HCM. Những dự án có mức giá “vừa túi tiền”, kết nối hạ tầng tốt và thời gian di chuyển hợp lý đang trở thành lựa chọn chủ đạo, thay thế giấc mơ sở hữu nhà ở lõi trung tâm.
Thứ tư, cú hích từ Trung tâm Tài chính Quốc tế.
Quyết định thành lập Trung tâm Tài chính Quốc tế (IFC) được xem là bước ngoặt quan trọng đối với TP HCM, mở ra cơ hội thu hút dòng vốn ngoại, các định chế tài chính toàn cầu và nguồn vốn tổ chức dài hạn. Kinh nghiệm từ những mô hình thành công như Yeouido (Seoul) hay Lục Gia Chủy (Thượng Hải) cho thấy, việc hình thành trung tâm tài chính mới không chỉ tái cấu trúc khu CBD mà còn tạo ra các cực tăng trưởng kinh tế mới, lan tỏa sang thị trường bất động sản xung quanh.
Lãi suất tăng nhẹ: Không còn là “cú sốc”
Theo đại diện Batdongsan.com.vn, sau các đợt điều chỉnh gần đây, nhà đầu tư đã thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Dù lãi suất khó quay lại giai đoạn thấp kỷ lục, tác động của việc tăng nhẹ hiện nay không mang tính cú sốc như năm 2022.
Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn – phân tích rằng, cuối năm nay, lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng tại nhiều ngân hàng đã nhích lên 5,3–5,5%/năm, chủ yếu do lượng tiền gửi suy giảm. Tuy nhiên, lãi suất cho vay phổ biến vẫn quanh 6–7%/năm, thấp hơn nhiều so với giai đoạn khủng hoảng trước đây.
Năm 2022, thị trường chịu “cú sốc kép” từ lạm phát, tỷ giá và việc siết tín dụng, khiến lãi suất vay tăng vọt lên 11–15%/năm và buộc nhiều nhà đầu tư phải bán cắt lỗ. Ngược lại, bối cảnh 2025 ổn định hơn, thị trường đã chuyển dịch sang các sản phẩm pháp lý minh bạch, có khả năng khai thác thực và phù hợp với dòng tiền dài hạn.
Theo ông Quốc Anh, việc ngân hàng tăng nhẹ lãi suất huy động cuối năm mang ý nghĩa tích cực khi giúp hệ thống cân đối nguồn vốn tốt hơn, tạo nền tảng ổn định cho chu kỳ kế tiếp. Thị trường hiện chưa xuất hiện dấu hiệu sốt đất diện rộng; các điểm nóng chủ yếu gắn với câu chuyện sáp nhập địa giới hành chính, trong khi giao dịch vẫn tập trung ở căn hộ và nhà riêng tại các đô thị lớn. Năm 2026 được kỳ vọng là thời điểm thị trường phân hóa rõ nét và vận hành ổn định hơn.
