Tín dụng địa ốc tăng nóng, giá nhà vượt xa khả năng chi trả
Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cảnh báo thị trường đang xuất hiện dấu hiệu “bong bóng” khi dòng tiền chảy vào bất động sản quá mạnh. Tính đến cuối tháng 10, dư nợ tín dụng toàn hệ thống tăng khoảng 15% so với cuối 2024 và có thể đạt 19–20% vào cuối năm – mức cao nhất nhiều năm. Riêng tín dụng bất động sản chiếm gần 24% tổng dư nợ nền kinh tế.
Đáng chú ý, cho vay kinh doanh địa ốc tăng gần 24%, gấp đôi tốc độ vay tiêu dùng. Trong khi đó, giá nhà liên tục tăng, vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân, kéo theo hàng tồn kho phình to.
Ông Hiếu nhấn mạnh ngân hàng có phần trách nhiệm trong đà tăng giá nhà đất khi đẩy mạnh cho vay bất động sản. Ông đề xuất giảm tỷ trọng tín dụng địa ốc xuống dưới 20% tổng dư nợ và yêu cầu Ngân hàng Nhà nước hỗ trợ giảm lãi vay để người dân và doanh nghiệp dễ tiếp cận vốn hơn.
Cảnh báo đầu cơ, hàng tồn kho tăng, giao dịch giảm
Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp cho biết giá nhà tăng liên tục đang tạo “đất sống” cho đầu cơ. Trong quý III, giao dịch bất động sản giảm 3% so với cùng kỳ; riêng chung cư và nhà liền thổ giảm tới 15%. Ngược lại, hàng tồn kho tăng theo báo cáo của Bộ Xây dựng.
Ông Hiệp cho rằng nếu giá nhà tiếp tục tăng trong khi tỷ lệ hấp thụ tiếp tục giảm, hệ thống ngân hàng và nền kinh tế sẽ đối mặt nhiều rủi ro. Ông đề nghị phân loại tín dụng rõ ràng: ưu tiên cho người mua nhà để ở, siết với nhóm đầu tư, đầu cơ. Với doanh nghiệp phát triển dự án, cần kiểm soát chặt hệ số an toàn vốn.
“Tín dụng đột ngột siết – nới” gây méo mó thị trường
Bà Trần Hồng Nguyên, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội, cảnh báo việc điều hành tín dụng thiếu ổn định trong nhiều năm qua – lúc siết đột ngột, lúc nới mạnh – khiến thị trường mất cân đối. Theo bà, nếu thị trường dựa chủ yếu vào cầu đầu cơ sẽ rất dễ hình thành bong bóng và bị thao túng giá.
Bà nhấn mạnh cần một chính sách tín dụng ổn định, dựa trên dữ liệu, ưu tiên dự án có tính khả thi và phục vụ nhu cầu thực.
Đề xuất đánh thuế căn thứ hai, siêu lợi nhuận địa tô để hãm tăng giá
Nhiều chuyên gia cho rằng chỉ siết tín dụng là chưa đủ. Dữ liệu của VARS cho thấy nguồn cung 9 tháng đầu năm vượt 100.000 sản phẩm, tăng 22% so với cả năm 2024, nhưng giá không giảm. Phân khúc bình dân gần như biến mất, chỉ chiếm 3% tổng nguồn hàng mở bán.
Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính cho rằng giá tăng chủ yếu mang lại lợi nhuận cho nhóm nắm giữ nhiều tài sản từ trước. Để hạn chế đầu cơ, ông đề nghị đánh thuế với người sở hữu căn thứ hai trở lên và dự án bị bỏ hoang.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp cũng kiến nghị xem xét thuế với khoản “siêu lợi nhuận” địa tô. Theo ông, nếu chủ đầu tư lãi đến 100% so với giá thành thì cần đóng thêm thuế phần lợi nhuận này. Biện pháp có thể giúp kìm đà tăng giá nhà và đưa thị trường về trạng thái ổn định hơn.
