🏗️ HoREA muốn “mở” quyền ủy quyền nhận cọc
Trong góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị không cấm chủ đầu tư ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc khi bán, bán trả góp bất động sản có sẵn hoặc hình thành trong tương lai.
Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, chủ đầu tư là bên có tư cách pháp nhân và có quyền ủy quyền, đồng thời phải tự chịu trách nhiệm về nội dung ủy quyền và những hệ quả phát sinh.
⚠️ Lo ngại người mua khó xác định “đòi tiền ai”
Ở chiều ngược lại, luật sư Nguyễn Sơn Trà cho rằng cần thận trọng. Ngay cả khi khách hàng ký trực tiếp với chủ đầu tư, nếu dự án vướng pháp lý hoặc không thể triển khai, việc lấy lại tiền đã có thể không đơn giản.
Nếu xuất hiện thêm một bên thứ ba đứng ra ký hợp đồng đặt cọc, câu chuyện xác định trách nhiệm khi xảy ra tranh chấp có nguy cơ phức tạp hơn.
💰 Tiền đặt cọc không quá 5% giá bán
Theo quy định được dẫn trong bài, đối với nhà ở hình thành trong tương lai, tiền đặt cọc không được vượt quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua và chỉ được thu khi bất động sản đã đáp ứng đầy đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Nếu cho phép ủy quyền, chuyên gia cho rằng cần quy định rõ phạm vi ủy quyền, trách nhiệm của chủ đầu tư và trách nhiệm của bên được ủy quyền, tránh tình trạng khi xảy ra tranh chấp các bên đẩy trách nhiệm cho nhau.
📑 Không thể chỉ nhìn vào tên hợp đồng
Thực tế đã xuất hiện trường hợp doanh nghiệp đưa bên thứ ba vào giao dịch thông qua các hợp đồng môi giới, phân phối hoặc hợp tác độc quyền, sau đó đơn vị này trực tiếp làm việc và tham gia quá trình thu tiền từ khách hàng.
Theo luật sư, khi xảy ra vi phạm, trách nhiệm cần được xác định dựa trên vai trò thực tế, phạm vi ủy quyền, hành vi và dòng tiền, thay vì chỉ dựa vào tên gọi của hợp đồng.
🔎 Người mua cần kiểm tra gì trước khi xuống tiền?
Nếu giao dịch thông qua một đơn vị không phải chủ đầu tư, người mua cần đặc biệt kiểm tra pháp lý dự án, chủ thể ký hợp đồng, văn bản và phạm vi ủy quyền, điều kiện được phép nhận cọc cũng như tài khoản nhận tiền.
Bởi bài toán lớn nhất của đề xuất không chỉ là giúp chủ đầu tư bán hàng thuận tiện hơn, mà còn là: nếu dự án có vấn đề và tiền đã được chuyển cho bên thứ ba, ai sẽ chịu trách nhiệm cuối cùng với khách hàng?
