Theo TS Cấn Văn Lực – chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV – có 3 thay đổi lớn mà nhà đầu tư không thể bỏ qua.

📌 1️⃣ Bảng giá đất ổn định 5 năm, nhưng hệ số K linh hoạt

Khác với trước đây điều chỉnh thường xuyên, bảng giá đất sẽ được xây dựng ổn định theo chu kỳ 5 năm.

Tuy nhiên, các địa phương được quyền chủ động hệ số điều chỉnh (hệ số K).
Có nơi áp dụng 1, có thể 1.2, thậm chí 0.5 tùy điều kiện thực tế.

👉 Điều này đồng nghĩa chi phí đất sẽ không còn “đoán mò” như trước, nhưng lại phụ thuộc mạnh vào chính sách từng địa phương.

📌 2️⃣ Thu hồi đất dễ hơn – nhưng vẫn phải đạt 75%

Một thay đổi mang tính “đột phá” là tỷ lệ đồng thuận thu hồi đất giảm từ 100% xuống 75%.

Dự án chỉ cần:

• 75% diện tích đất đồng ý

• 75% số người sở hữu đồng ý

👉 Điều này giúp tháo gỡ nhiều điểm nghẽn pháp lý, đặc biệt với các dự án lớn.

📌 3️⃣ Tín dụng không còn tăng nóng

Ngân hàng Nhà nước định hướng tăng trưởng tín dụng khoảng 15%.

Tín dụng bất động sản sẽ không vượt quá mặt bằng chung, trừ trường hợp đặc biệt.

Đáng chú ý:

• Cho vay kinh doanh BĐS: kiểm soát chặt hơn

• Cho vay mua nhà ở: còn dư địa

• Nhà ở xã hội & BĐS khu công nghiệp: tiếp tục được ưu tiên

Nói cách khác: đòn bẩy cao – vay nhiều – ôm đất chờ sóng sẽ khó còn đất sống.

📊 Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS)

Năm 2026, nhà đầu tư buộc phải:

• Chọn sản phẩm có giá trị sử dụng thật

• Tính đến khả năng khai thác, dòng tiền

• Ưu tiên thanh khoản và kiểm soát rủi ro

Thị trường sẽ không còn những cơn “sóng lan rộng” như giai đoạn trước. Thay vào đó là một quá trình thanh lọc mạnh.

Giá khó giảm sâu do:

• Nhu cầu ở thực vẫn cao

• Kinh tế tiếp tục tăng trưởng

• Hạ tầng được đầu tư mạnh

Nhưng tăng nóng diện rộng? Khả năng thấp.

🏗️ Doanh nghiệp cũng không thể đứng ngoài cuộc

TS Cấn Văn Lực đưa ra 3 khuyến nghị:

🔹 Cơ cấu lại dòng tiền, rà soát danh mục dự án
🔹 Đa dạng hóa nguồn vốn: trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, FDI…
🔹 Không đầu tư dàn trải khi dòng tiền hạn chế

Đặc biệt, ông kêu gọi doanh nghiệp cần điều tiết giá bán hợp lý hơn, đồng hành cùng Chính phủ và người dân thay vì đẩy giá theo kỳ vọng.