Từng là kênh đầu tư “lướt sóng” được săn đón giai đoạn 2021-2022, đất nền vùng ven nay rơi vào trạng thái trầm lắng kéo dài. Không ít lô đất từng được mua theo kỳ vọng đón hạ tầng, đón bảng giá đất mới hoặc Luật Đất đai 2024, nhưng sau vài năm lại trở thành tài sản khó bán.
🏚️ Một nhà đầu tư tại TP.HCM mua lô đất hơn 200 m² ở Tây Ninh với giá gần 1,5 tỷ đồng, nay hạ xuống còn 800 triệu đồng vẫn không có khách. Một trường hợp khác mua gần 1.200 m² đất tại Bảo Lâm, Lâm Đồng giá 4,8 tỷ đồng, hiện rao còn 3,6 tỷ đồng nhưng thanh khoản vẫn đóng băng.
Không chỉ Tây Ninh hay Lâm Đồng, tình trạng kẹt hàng còn lan rộng tại Đồng Nai, Bình Phước cũ, Bình Dương cũ, Long An cũ… Đây đều là những khu vực từng nóng lên nhờ thông tin cao tốc, khu công nghiệp, vành đai hoặc quy hoạch đô thị.
⚠️ Theo môi giới, giai đoạn 2023-2024, nhiều chủ đất chỉ chịu giảm 10-15%. Sang 2025, mức giảm phổ biến đã lên 25-30%. Đến đầu năm nay, có trường hợp chấp nhận cắt lỗ tới 50% nhưng vẫn khó giao dịch.
Dữ liệu thị trường cũng phản ánh rõ sự suy yếu. DKRA Consulting cho biết quý vừa qua, TP.HCM và vùng lân cận có gần 7.500 sản phẩm đất nền sơ cấp mở bán nhưng chỉ tiêu thụ khoảng 224 nền, tương đương tỷ lệ hấp thụ vỏn vẹn 3%. Giá thứ cấp tiếp tục giảm thêm 5-7% so với cùng kỳ.
📊 Điểm nghẽn hiện nay không chỉ nằm ở giá bán, mà là niềm tin thị trường đã thay đổi. Nếu trước đây nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền vì kỳ vọng “mua hôm nay, vài tháng sau tăng giá”, thì nay tâm lý phòng thủ lên ngôi. Chủ đất càng giảm sâu, người mua càng dè dặt vì sợ rơi vào hàng tồn, hàng pháp lý yếu hoặc khu vực không có nhu cầu sử dụng thực.
🔍 Các chuyên gia cho rằng thị trường đang đi qua chu kỳ thanh lọc sau giai đoạn tăng nóng. Những lô đất nông nghiệp phân lô, đất vườn xa dân cư, sản phẩm “núp bóng” farmstay hoặc nghỉ dưỡng ven đồi sẽ ngày càng khó bán nếu thiếu pháp lý rõ ràng, thiếu hạ tầng và không có khả năng khai thác thực tế.
Trong chu kỳ mới, đất nền không biến mất khỏi khẩu vị đầu tư, nhưng cuộc chơi đã khác. Dòng tiền sẽ không còn chạy theo tin đồn quy hoạch hay sóng hạ tầng đơn thuần, mà ưu tiên những tài sản có vị trí tốt, pháp lý sạch, kết nối thật và giá trị sử dụng rõ ràng.
