Giá tăng 35–45% chỉ trong một năm
CBRE cho biết giá sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM tăng mạnh 35–45% sau một năm. Riêng quý III, giá căn hộ TP.HCM tăng thêm 15–18%, trung bình 90 triệu đồng/m², với 70% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.
Knight Frank ghi nhận giá sơ cấp TP.HCM tiệm cận 96 triệu đồng/m²; gần 60% nguồn hàng mở bán có giá trên 100 triệu đồng/m². Nguồn cung lệch hẳn về phân khúc đắt đỏ khiến giá liên tục lập đỉnh.
Nguy cơ bong bóng do đầu cơ và giá vượt xa thu nhập
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt (CBRE Việt Nam), Việt Nam không đi đúng “đường ray” của Trung Quốc, song rủi ro bong bóng tại phân khúc cao cấp là có thật. Giá bị đẩy quá xa sức mua thực, giao dịch chủ yếu đến từ đầu cơ. Khi giá vượt khỏi vùng hợp lý 200–250 triệu/m² mà không tương xứng với chất lượng và thu nhập, thị trường dễ rơi vào trạng thái bão hòa, thanh khoản suy yếu.
Nguồn cung thiếu giúp giảm rủi ro toàn thị trường
Bà Dương Thùy Dung (CBRE Việt Nam) đánh giá nguy cơ bong bóng toàn thị trường vẫn thấp nhờ nguồn cung khan hiếm – trái ngược Trung Quốc từng bơm cung quá mức. Ba năm gần đây, TP.HCM chỉ có dưới 20.000 căn hộ mở bán mỗi năm, thấp hơn nhiều so với mức 30.000–40.000 căn trước đây.
Cảnh báo điểm nghẽn thanh khoản ở phân khúc cao cấp
Chuyên gia Lê Quốc Kiên cho rằng thị trường đang đi vào chu kỳ mới, trong đó phân khúc cao cấp đối mặt “điểm nghẽn thanh khoản” do phụ thuộc dòng tiền đầu cơ. Giá không thể tăng mãi; nhà đầu tư cần ưu tiên pháp lý minh bạch, giá trị khai thác thực và dòng tiền cho thuê.
Chính sách điều tiết – “van giảm áp” cho thị trường
Các đề xuất như thuế tài sản, siết đầu cơ, cải cách pháp lý, tháo gỡ dự án tồn đọng, tăng nhà ở xã hội… đang được xây dựng để ổn định thị trường. Mục tiêu là tăng nguồn cung thực, kiểm soát kỳ vọng giá và định hình cấu trúc sản phẩm hợp lý hơn.
Khuyến nghị cho nhà đầu tư
Giới chuyên môn nhấn mạnh chiến lược “đầu tư giá trị” thay cho lướt sóng ngắn hạn:
-
Chọn dự án pháp lý rõ ràng
-
Vị trí có hạ tầng hoàn thiện
-
Mức giá tương xứng với tốc độ phát triển kinh tế
-
Ưu tiên dòng tiền bền vững và nhu cầu sử dụng thực
