Trường hợp của anh Nguyễn Thanh Tân là một ví dụ điển hình. Sau khi xuống tiền hai căn studio tại khu đô thị phía Đông với kỳ vọng sang tay nhanh, anh đã rao bán suốt nhiều tháng nhưng không có giao dịch. Dù chấp nhận giảm tới 150 triệu đồng mỗi căn, tổng mức lỗ dự kiến khoảng 300 triệu đồng, thanh khoản vẫn gần như đóng băng.
Tình cảnh tương tự cũng diễn ra với nhiều nhà đầu tư khác, đặc biệt là những người sử dụng đòn bẩy tài chính. Không ít trường hợp phải giảm giá tới hàng trăm triệu, thậm chí gần tỷ đồng, chỉ để thu hồi vốn và tránh áp lực lãi vay.
Thanh khoản suy yếu, nguồn cung dồn dập
Diễn biến này xuất hiện trong bối cảnh thị trường bất động sản bắt đầu bước vào chu kỳ điều chỉnh. Sau giai đoạn khan hiếm nguồn cung, hàng loạt dự án được tháo gỡ pháp lý và tung ra thị trường, khiến lượng sản phẩm tăng mạnh.
Nguồn cung dồi dào trong khi nhu cầu suy yếu đã tạo ra áp lực lớn lên thanh khoản, đặc biệt ở thị trường thứ cấp. Theo ghi nhận từ môi giới, lượng căn hộ gửi bán chuyển nhượng tăng 20–30% so với cùng kỳ, trong đó nhiều chủ nhà chấp nhận giảm giá từ 100 đến 300 triệu đồng để tìm người mua.
Dù vậy, mức giá căn hộ vẫn neo cao so với khả năng chi trả của người mua, khiến ngay cả các sản phẩm diện tích nhỏ cũng rơi vào tình trạng khó giao dịch.
Lãi suất tăng “đánh” trực diện vào nhà đầu tư
Một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường đảo chiều là sự thay đổi của môi trường tín dụng. Lãi suất vay mua nhà tăng trở lại, với mức phổ biến 9–10,5%/năm trong giai đoạn đầu và có thể lên tới 12–13,5%/năm khi thả nổi.
Trong bối cảnh đó, những nhà đầu tư từng tận dụng đòn bẩy tài chính để “lướt sóng” đang chịu áp lực dòng tiền lớn. Khi chi phí vay tăng nhanh, lợi nhuận kỳ vọng bị bào mòn, thậm chí chuyển sang âm, buộc họ phải bán ra để cắt lỗ.
Tuy nhiên, khi nhiều người cùng muốn thoát hàng, thị trường lại càng thiếu người mua, tạo ra vòng xoáy thanh khoản suy giảm.
Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc
Theo các đơn vị nghiên cứu, hơn 75% giao dịch bất động sản thời gian qua đến từ nhóm mua căn thứ hai trở lên, trong đó có một phần đáng kể là đầu tư ngắn hạn. Khi thị trường không còn “sóng”, nhóm này trở thành đối tượng chịu tác động mạnh nhất.
Các chuyên gia nhận định, giai đoạn hiện tại là quá trình sàng lọc tất yếu. Những nhà đầu tư phụ thuộc vào đòn bẩy cao hoặc kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn đang dần bị loại khỏi cuộc chơi, trong khi thị trường chuyển sang trạng thái ổn định hơn, hướng tới nhu cầu ở thực.
