Từng có thời điểm, tổng giá trị cho vay và trái phiếu giữa hai bên vượt 9.400 tỷ đồng, và đến nay vẫn còn hơn 3.500 tỷ đồng dư nợ trực tiếp ghi nhận trên hệ thống của MBB. Phần lớn khoản nợ này gắn chặt với dự án Aqua City, cùng các lô trái phiếu sử dụng tài sản bảo đảm thuộc hệ sinh thái Novaland.
💸 Từng cho vay – đầu tư trái phiếu hơn 9.400 tỷ đồng
Giai đoạn 2021–2022, MBBank là một trong những chủ nợ lớn nhất của Novaland với:
-
Các khoản vay trung dài hạn phục vụ dự án;
-
Trái phiếu doanh nghiệp do Novaland và công ty con phát hành;
-
Tài sản bảo đảm: đất dự án và quyền tài sản tại các pháp nhân thuộc Novaland.
Sau khi thị trường trái phiếu bị siết mạnh, MBB bắt đầu thu hẹp rủi ro. Đến 30/6/2024:
-
Dư nợ cho vay còn 2.459 tỷ đồng,
-
Trái phiếu do MBB nắm giữ khoảng 1.023 tỷ đồng.
Tổng dư nợ co lại còn 3.500 tỷ đồng, chưa bao gồm phần có liên quan qua công ty chứng khoán và quỹ đầu tư.
🏦 Liên kết gián tiếp qua hệ sinh thái MB: MBS – MBBOND – đại lý trái phiếu
Ngoài dư nợ trực tiếp, “sợi dây” giữa MBB và NVL còn kéo dài qua kênh thị trường vốn:
🔹 MBS
Là đại lý phát hành và đại diện trái chủ của nhiều lô trái phiếu Novaland, tổng giá trị lên đến hàng nghìn tỷ đồng.
🔹 MB Capital – Quỹ MBBOND
Từng nắm giữ lượng lớn trái phiếu NVL122001:
-
Năm 2022 chiếm 21–33% NAV,
-
Đến 30/9/2024 tăng lên 87% NAV, mức tập trung hiếm thấy đối với một quỹ trái phiếu đại chúng.
Điều này cho thấy mức độ rủi ro không hề nhỏ mà hệ sinh thái MB phải hấp thụ từ Novaland.
🌊 Aqua City – sợi dây liên kết lớn nhất
Dự án Aqua City (Đồng Nai) là tâm điểm trong quan hệ tài chính giữa hai bên.
-
Dư nợ vay ngân hàng liên quan Aqua City đến cuối Q3/2025 xấp xỉ 4.000 tỷ đồng
-
Dư nợ trái phiếu khoảng 4.600 tỷ đồng
➡️ Tổng nghĩa vụ xoay quanh dự án gần 8.600 tỷ đồng
Công ty Thành phố Aqua – pháp nhân dự án – có sức khỏe tài chính đáng chú ý:
-
Tổng tài sản: 11.600 tỷ đồng
-
Vốn chủ sở hữu: 1.600 tỷ đồng
-
Nợ phải trả: gần 10.000 tỷ đồng
-
Riêng nợ trái phiếu hơn 2.100 tỷ đồng
Tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu >6 lần, cho thấy doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào bán hàng để trả nợ ngân hàng và trái phiếu.
⏳ Gia hạn trái phiếu – giảm áp lực ngắn hạn, tăng chi phí dài hạn
Ba lô TPACH2125001, TPACH2124002, TPACH2024003 đã được:
-
Kéo dài kỳ hạn,
-
Tăng lãi suất lên ~10,5%,
-
Cập nhật tài sản bảo đảm.
Gia hạn giúp giảm áp lực đáo hạn 2024–2025 nhưng chi phí vốn đội lên đáng kể.
⚠️ Novaland thường xuyên trễ hạn trái phiếu
Từ 2022 đến nay, Novaland liên tục báo cáo chậm thanh toán một số lô trái phiếu.
Năm 2025, các lô NVLH2123009, NVLH2123011, NVLH2124002, NVLH2224005 với giá trị mỗi lô từ vài trăm đến 800+ tỷ, doanh nghiệp đều không thể thanh toán đầy đủ, chỉ trả được một phần nhỏ.
Một số trái phiếu do MBS làm đại diện trái chủ cũng vi phạm điều kiện bảo đảm:
-
Lô NVLH2123010 (1.000 tỷ) phải kích hoạt mua lại bắt buộc, dư nợ 864 tỷ phải trả sớm.
📍 Pháp lý Aqua City – nút thắt sống còn
Aqua City từng bị rà soát gắt gao từ 2021, khiến bán hàng đình trệ.
-
Từ 2023: cơ quan quản lý gỡ từng phần vướng mắc
-
Đến 2025: pháp lý chính được điều chỉnh, dự án mở lại bán hàng
Nhiều ngân hàng cam kết giải ngân thêm nhiều nghìn tỷ cho giai đoạn 2025–2027. Nếu tiến độ suôn sẻ, Aqua City sẽ là nguồn dòng tiền quan trọng giúp Novaland trả nợ.
Ngược lại, nếu thị trường BĐS gặp biến cố hoặc pháp lý phát sinh thêm vướng mắc, nhóm nợ 3.500 tỷ đồng liên quan trực tiếp đến MBB và nghĩa vụ trái phiếu gắn với Aqua City sẽ tiếp tục trở thành điểm nóng rủi ro.
