⚠️ Tỷ lệ hấp thụ rơi mạnh, thị trường chững lại rõ rệt
Trong quý I/2026, tổng nguồn cung sơ cấp đạt hơn 2.300 căn, trong đó giỏ hàng mới khoảng 1.490 căn, giảm 36% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là tỷ lệ hấp thụ sụt giảm sâu: toàn thị trường chỉ đạt 15%, còn riêng nguồn cung mới chỉ vỏn vẹn 7% – giảm mạnh so với mức 41% của năm ngoái.
Diễn biến này phản ánh rõ tâm lý thận trọng của người mua trong bối cảnh thị trường thiếu động lực.
📊 Giá vẫn cao, bất chấp thanh khoản suy yếu
Dù giao dịch giảm tốc, mặt bằng giá bán vẫn được giữ ở mức cao. Theo Savills, giá sơ cấp trung bình khoảng 257 triệu đồng/m2, gần như không có dấu hiệu điều chỉnh.
Dữ liệu từ Avison Young cũng cho thấy thị trường đang trong trạng thái “nén”, khi nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án cũ, còn lực cầu duy trì ở mức thấp.
Tại khu vực trong vành đai 3, giá biệt thự, liền kề dao động quanh 9.600 USD/m2 (khoảng 250 triệu đồng). Một số dự án tại Đông Anh, Hoàng Mai thậm chí chào bán gần 13.000 USD/m2, tiếp tục đẩy mặt bằng giá lên cao.
🧭 Lãi suất cao, dòng tiền bị siết khiến người mua đứng ngoài
Theo bà Đỗ Thu Hằng, sau Tết Nguyên đán, người mua có xu hướng chuyển sang trạng thái quan sát khi các yếu tố vĩ mô trở nên bất định hơn.
Đáng chú ý, mặt bằng lãi suất vay bất động sản đã tăng mạnh từ cuối năm ngoái, có thời điểm lên tới 15–16%/năm, tạo áp lực lớn lên khả năng tài chính và quyết định xuống tiền của khách hàng.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Đoàn Văn Bình cho rằng thị trường năm 2026 đang khó khăn hơn khi dòng tiền bị thắt chặt và khả năng tiếp cận vốn của người mua suy giảm rõ rệt.
🎯 Thị trường bước vào chu kỳ “thanh lọc” mạnh
Các chuyên gia nhận định, dù thanh khoản suy giảm, đây là giai đoạn điều chỉnh cần thiết để thị trường tái cấu trúc theo hướng bền vững hơn.
Trong bối cảnh hiện tại, lợi thế sẽ thuộc về những dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và chủ đầu tư có tiềm lực tài chính. Ngược lại, các sản phẩm giá cao nhưng thiếu giá trị thực sẽ ngày càng khó tiếp cận người mua.
Diễn biến này cho thấy thị trường biệt thự, liền kề Hà Nội đang chuyển từ giai đoạn tăng nóng sang giai đoạn chọn lọc, nơi yếu tố “giá trị thực” bắt đầu đóng vai trò quyết định.
